Es una de las preguntas más comunes y, a la vez, una de las mayores fuentes de confusión para los propietarios y gestores de alquileres turísticos: ¿debo pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) por los ingresos de mis alquileres vacacionales?
La respuesta no es simple, pero tiene una regla clara. A continuación, desgranamos lo que necesitas saber para entender cuándo aplica el IVA y cuándo no en España.
1. La Regla General: ¿Cuándo NO se paga IVA? (Exención)
En España, el alquiler de viviendas está exento de IVA. Esto aplica también a los alquileres vacacionales, siempre y cuando se cumplan dos condiciones esenciales, que definen la actividad como una simple cesión de uso y no una prestación de servicios hoteleros:
- El alojamiento se alquila amueblado y listo para su uso, incluyendo los enseres básicos para vivir.
- La actividad no incluye la prestación de servicios de hostelería, los cuales se detallarán en el siguiente punto.
Si tu actividad se limita a la cesión del uso de la vivienda (lo que incluye la limpieza final al término de la estancia, el suministro inicial de ropa de cama y toallas, y el mantenimiento básico de la infraestructura), se considera exenta de IVA. Es importante destacar que el consumo de los suministros básicos (luz, agua, gas) que estén incluidos en el precio del alquiler tampoco rompe esta exención. La clave es que el propietario o gestor no intervenga activamente en la comodidad del huésped durante su estancia.
2. La Excepción Clave: ¿Cuándo SÍ se paga IVA? (Sujeto al 10%)
La obligación de pagar IVA surge cuando, como propietario o agencia, ofreces servicios de hostelería o servicios complementarios que van más allá de lo básico y son típicos de la industria hotelera.
Si prestas estos servicios, la actividad pierde su naturaleza de simple alquiler de inmueble y pasa a considerarse una prestación de servicios turísticos. Por lo tanto, debes aplicar el 10% de IVA sobre la totalidad de la factura de la estancia.
¿Qué se considera un servicio de hostelería a efectos fiscales?
La Dirección General de Tributos (DGT) establece que los siguientes servicios implican la obligación de tributar por IVA, ya que dotan al alquiler de la característica hotelera:
- Limpieza diaria: Si ofreces o impones la limpieza del alojamiento de forma regular durante la estancia del huésped (y no solo la limpieza de entrada y salida), esto se considera un servicio añadido que implica IVA. La periodicidad habitual de un hotel (diaria o en días alternos) es el criterio de desempate.
- Servicio de recepción y atención al cliente: Disponer de personal o mostrador de recepción en el propio inmueble o un punto centralizado para la atención a los huéspedes en un horario que vaya más allá de la mera entrega y recogida de llaves. Esto incluye la asistencia para cualquier tipo de consulta o gestión durante la estancia.
- Cambio de ropa de cama y toallas periódico: Ofrecer el cambio de sábanas y toallas de forma periódica y regular (por ejemplo, cada tres días) durante la estancia, sin que sea a petición expresa y puntual del huésped, se considera un servicio de hostelería.
- Servicios de catering o restauración: Servicios como ofrecer desayunos, comidas, servicio de minibar con reposición o disponer de máquinas vending exclusivas para los huéspedes.
- Servicio de consigna de equipaje: Ofrecer el almacenamiento de maletas antes del check-in o después del check-out.
Nota importante: La DGT ha sido muy estricta al establecer que, con que solo se preste uno de estos servicios de hostelería de forma continuada, el alquiler completo pasa a estar sujeto al 10% de IVA.
3. Ejemplos Prácticos
| Escenario | Servicios Prestados | ¿IVA Aplicable? | Razón |
|---|---|---|---|
| Alojamiento Básico | Limpieza final, sábanas/toallas iniciales, mantenimiento básico, entrega de llaves automatizada. | NO (Exento) | Se limita a la cesión del uso del inmueble. |
| Apartamento Turístico | Recepción centralizada (24h), limpieza diaria obligatoria, cambio periódico de sábanas. | SÍ (10%) | La actividad se asimila a la prestación de servicios hoteleros. |
| Servicios Opcionales | Alojamiento básico + Posibilidad de solicitar (con coste extra) una limpieza a mitad de estancia o servicio de taxi. | Área Gris | Si el resto de servicios es básico y los complementarios no son «de hostelería» (como un taxi), puede ser exento. Si la limpieza opcional se ofrece de forma recurrente, puede entrar en riesgo. Precaución. |
4. Conclusiones y Advertencia
La clave para determinar si debes pagar IVA está en la naturaleza de los servicios que ofreces. Si tu modelo operativo se asemeja al de un hotel debido a los servicios complementarios, aplica el 10% de IVA. Si tu actividad es una simple cesión de uso de la vivienda amueblada, estás exento.
Advertencia Importante: No pagar el IVA cuando es obligatorio puede acarrear sanciones significativas, recargos e intereses por parte de la Agencia Tributaria. Además, si debes tributar por IVA, esto implica obligaciones formales como la presentación de declaraciones trimestrales (Modelo 303) y anuales.
Descargo de responsabilidad: Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal. La casuística es muy variada y la DGT puede cambiar sus criterios. Para una evaluación precisa y detallada de tu situación, es fundamental que consultes con un asesor fiscal o gestor especializado que analice tu modelo de negocio específico.
