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Si tienes una vivienda vacacional anunciada en Airbnb, Booking u otra plataforma digital, probablemente ya hayas oído hablar del modelo 238. Desde 2024 es una realidad — y aunque no eres tú quien lo presenta, sí te afecta directamente.
En este artículo te explicamos qué es, quién está obligado a presentarlo, qué información incluye y qué deben tener en cuenta especialmente las agencias y gestores con varias propiedades.
1. ¿Qué es el modelo 238?
El modelo 238 es una declaración informativa anual que obliga a los operadores de plataformas digitales — Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia, HomeToGo y similares — a comunicar a la Agencia Tributaria datos sobre las reservas de alquiler vacacional realizadas a través de sus plataformas.
Entró en vigor para el ejercicio fiscal 2024 y se presenta por primera vez en enero de 2025. Sustituye al antiguo modelo 179, que era el propietario quien presentaba trimestralmente. Con el cambio, la carga administrativa se traslada de los propietarios y gestores a las plataformas.
Su base legal es la Directiva Europea DAC7 (2021/514), que obliga a los estados miembros a intercambiar información fiscal sobre actividades económicas realizadas a través de plataformas digitales. El objetivo es mejorar la trazabilidad de los ingresos del alquiler vacacional y reducir el fraude fiscal en el sector.
💡 Importante: el modelo 238 no sustituye al IRPF ni al IVA. Como propietario o gestor sigues obligado a declarar los ingresos del alquiler en tu declaración de la renta, independientemente de lo que reporten las plataformas a Hacienda.
2. ¿Quién está obligado a presentarlo?
La obligación recae sobre los operadores de plataformas digitales que intermedian entre propietarios y viajeros — Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, HomeToGo, Holidu y cualquier portal similar que opere en España.
Los propietarios y gestores individuales no presentan el modelo 238. Sin embargo, deben asegurarse de que la información que las plataformas reportan a Hacienda coincide con sus propias declaraciones fiscales. Cualquier discrepancia puede abrir un expediente con la Agencia Tributaria.
Hay una excepción importante: si realizas reservas fuera de plataformas — a través de tu propia web, por teléfono o por acuerdo directo — esos ingresos no quedan cubiertos por el modelo 238. Debes declararlos tú mismo por los cauces habituales del IRPF.
3. ¿Qué información incluye el modelo 238?
El modelo 238 recoge datos muy similares a los que pedía el antiguo modelo 179, pero ahora los aporta la plataforma en lugar del propietario. La información que incluye es:
- Datos del propietario — nombre, NIF y datos de identificación fiscal
- Datos del inmueble — dirección completa, referencia catastral y tipo de actividad
- Datos de la operación — ingresos por trimestre, número de días alquilados, importe cobrado al huésped y forma de pago
- Datos del intermediario — nombre de la plataforma, ID del propietario en la plataforma, comisiones cobradas y método de cobro
- Datos de los huéspedes — información básica de identificación
Toda esta información se cruza con las declaraciones de IRPF e IVA del propietario. Si hay incoherencias — por ejemplo, días alquilados declarados que no coinciden con los ingresos — Hacienda puede iniciar una comprobación.
4. Diferencias clave entre el modelo 238 y el modelo 179
| Modelo 179 | Modelo 238 | |
|---|---|---|
| ¿Quién lo presenta? | El propietario | La plataforma digital |
| Periodicidad | Trimestral | Anual |
| Plazo de presentación | 20 días tras cada trimestre | Enero del año siguiente |
| Carga para el propietario | Alta | Mínima |
| Base normativa | Normativa española | Directiva DAC7 europea |
5. Plazos de presentación
Las plataformas digitales tienen la obligación de presentar el modelo 238 durante el mes de enero del año siguiente al ejercicio declarado:
- Datos de 2024 → presentación en enero de 2025
- Datos de 2025 → presentación en enero de 2026
- Y así sucesivamente cada año
La presentación se realiza exclusivamente de forma telemática a través de la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria.
6. Qué deben hacer los propietarios y gestores
Aunque no presentes el modelo 238, hay varias cosas que debes tener en cuenta:
- Verificar la información reportada por las plataformas — Al cierre de cada ejercicio, revisa que los datos que Airbnb, Booking u otras plataformas han comunicado a Hacienda coinciden con tus propios registros de ingresos y días alquilados
- Declarar todos los ingresos en el IRPF — El modelo 238 no sustituye tu obligación de declarar ingresos. Hacienda cruzará los datos del modelo 238 con tu declaración de la renta
- Declarar los ingresos fuera de plataformas — Si recibes reservas directas por web propia, teléfono o acuerdo directo, esos ingresos no aparecen en el modelo 238 pero siguen siendo obligatorios en tu IRPF
- Conservar facturas y justificantes — Mantén registros ordenados de ingresos, gastos, días alquilados y métodos de pago para poder justificar tu declaración ante cualquier comprobación
⚠️ Atención: no presentar ingresos del alquiler vacacional en el IRPF puede derivar en sanciones de entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada. Hacienda ahora tiene más información que nunca gracias al modelo 238.
7. Para agencias y gestores con varias propiedades
Si gestionas una cartera de propiedades, el modelo 238 tiene implicaciones operativas que van más allá del cumplimiento individual de cada propietario.
Hacienda cruza los datos de todas las plataformas con las declaraciones de cada propietario. Si gestionas propiedades de terceros, cualquier discrepancia entre lo que reporta la plataforma y lo que declara el propietario puede generar una inspección — y tú, como gestor, puede verse implicado.
Los puntos críticos para una agencia son:
- Tener un registro centralizado de ingresos por propiedad, canal y período
- Asegurarse de que las liquidaciones a propietarios reflejan exactamente los ingresos reportados por las plataformas
- Controlar los ingresos por reservas directas que no pasan por ninguna OTA
- Mantener la coherencia entre los datos operativos y los fiscales
Un PMS como Net2Rent centraliza toda esta información en un único sistema: ingresos por reserva, canal de procedencia, días alquilados, comisiones de plataforma y liquidaciones a propietarios. Todo queda registrado y organizado, lo que facilita enormemente la coherencia fiscal y reduce el riesgo de discrepancias ante Hacienda.
Además, el channel manager integrado de Net2Rent conecta de forma nativa con Airbnb, Booking, Vrbo, HomeToGo y más de 50 canales — sincronizando disponibilidad, precios y reservas en tiempo real. Esto no solo evita overbookings sino que garantiza que todos los ingresos quedan registrados en el sistema de forma automática y centralizada.
Si quieres ver cuánto te costaría para el número de propiedades que gestionas, puedes consultar el precio exacto aquí o explorar todas las funcionalidades en la página del PMS.
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8. Preguntas frecuentes sobre el modelo 238
¿Tengo que presentar yo el modelo 238 como propietario?
No. El modelo 238 lo presentan las plataformas digitales — Airbnb, Booking, Vrbo, etc. — ante la Agencia Tributaria. Tu obligación como propietario es seguir declarando los ingresos del alquiler en tu IRPF y verificar que los datos que reportan las plataformas coinciden con tus registros.
¿El modelo 238 sustituye al IRPF?
No. El modelo 238 es informativo — es la plataforma quien lo presenta para informar a Hacienda. El propietario sigue obligado a declarar todos los ingresos del alquiler en su declaración de la renta, independientemente del modelo 238.
¿Qué pasa si los datos del modelo 238 no coinciden con mi declaración de IRPF?
Hacienda cruza ambas fuentes de información. Si detecta discrepancias — ingresos declarados inferiores a los reportados por las plataformas — puede iniciar una comprobación o inspección. Por eso es fundamental mantener registros ordenados y coherentes.
¿Quieres entender mejor todas las obligaciones fiscales y normativas del alquiler vacacional? Lee también nuestra guía sobre normativa del alquiler vacacional en 2026 y cómo funciona el registro de viajeros obligatorio en España.
