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El PMS que crece contigo.
ℹ️ Net2Rent es un software de gestión (PMS) para agencias de alquiler vacacional, no una gestoría ni una asesoría fiscal. Este artículo es informativo. La aplicación del IVA depende de la situación de cada propietario: valida cada caso con tu asesor.
Actualizado el 30 de septiembre de 2026. El decreto está pendiente de convalidación en el Congreso el viernes 2 de octubre. Actualizaremos esta noticia con el resultado.
El Gobierno ha aprobado el Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026, que cambia las reglas del juego para el alquiler turístico y de temporada. La medida más comentada: los pisos turísticos pasarán a tributar un 10% de IVA a partir del 1 de diciembre de 2026, si el Congreso convalida el decreto.
Durante el verano se barajó subir el IVA de los pisos turísticos al 21%. Finalmente, el tipo aprobado es el reducido: el 10%. Hemos actualizado esta guía con lo que recoge el decreto.
1. Lo que ha aprobado el Gobierno
Además del IVA, el decreto incluye estas medidas:
Recargo en el IBI
Los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán aplicarlo a las viviendas turísticas.
Alquiler de temporada
Pasa a tener reglas propias, más estrictas.
Multas a plataformas
Hasta un millón de euros si no envían los datos al registro.
⚠️ El decreto todavía debe convalidarse en el Congreso, en el Pleno extraordinario del viernes 2 de octubre. Si no se convalida, decae. Aun así, conviene que las agencias empiecen a prepararse desde ya: si sale adelante, quedan dos meses para el 1 de diciembre.
2. IVA del 10%: a quién afecta y desde cuándo
Hasta ahora, el alquiler de una vivienda turística sin servicios de hostelería estaba exento de IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, pasarán a tributar al tipo reducido del 10%, el mismo que se aplica a la hostelería:
- Las estancias de 30 noches o menos en una vivienda que no sea la residencia habitual del propietario.
- Los alquileres con servicios propios de la hostelería, como limpieza durante la estancia, lavado de ropa o restauración, también tributan al tipo reducido.
El Gobierno aspiraba inicialmente al 21%, pero finalmente ha optado por el tipo reducido.
¿Qué queda fuera? Las estancias de más de 30 noches, que pasan a regirse por las reglas del alquiler de temporada que verás más abajo, y el alquiler de habitaciones en la vivienda donde vive el propio propietario.
Qué implica para una agencia
Para una agencia con volumen, esto no es solo un cambio de porcentaje. El impacto llega por cuatro lados:
Presión sobre el margen
O repercutes el IVA en el precio final y pierdes competitividad, o lo absorbes y reduces margen. En una cartera grande, cualquiera de las dos decisiones multiplicada por cientos de reservas pesa.
Más carga administrativa
Un cambio de tipo impositivo obliga a revisar facturación, precios en todos los canales y liquidaciones. Cuantas más propiedades gestionas, más trabajo de adaptación.
La media estancia ya no es la salida fácil
Hasta ahora, diversificar hacia el alquiler de temporada era la respuesta habitual al endurecimiento del turístico. El mismo decreto endurece también el temporada, así que esa vía pide ahora más cuidado.
Propietarios más inquietos
Verán la noticia y preguntarán, sobre todo los que tienen varias viviendas y además pueden tener recargo del IBI. Explicarles la situación con datos es parte de dar un buen servicio.
Si quieres repasar el marco fiscal completo, lo explicamos en nuestra guía de fiscalidad del alquiler vacacional.
3. Recargo del IBI de hasta el 150%
La segunda medida fiscal permite a los ayuntamientos subir el IBI de las viviendas destinadas a alquiler turístico. Solo podrán hacerlo los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, y deberán aprobarlo mediante ordenanza fiscal.
El recargo máximo depende del número de viviendas turísticas del propietario:
| Viviendas turísticas del propietario | Recargo máximo sobre la cuota del IBI |
|---|---|
| 1 | Hasta el 50% |
| 2 o 3 | Hasta el 100% |
| 4 o más | Hasta el 150% |
Esto afecta sobre todo a los propietarios con varias viviendas, que suelen ser justo los clientes más valiosos de una agencia. Muchos te preguntarán si les sigue saliendo rentable, y tener sus números claros te ayudará a responderles con datos.
4. Alquiler de temporada y por habitaciones: nuevas reglas
Muchas agencias combinan el alquiler turístico con la media estancia. Para ellas, esta parte del decreto es igual de importante. Las nuevas reglas se aplican desde el 1 de octubre de 2026:
Cómo encajan el IVA y el temporada. Las 30 noches del IVA y los más de 31 días del alquiler de temporada son la misma frontera contada de dos formas: 30 noches equivalen a 31 días de calendario. Por debajo, estancia turística con IVA; por encima, alquiler de temporada con sus nuevas reglas.
Los contratos firmados antes del decreto mantienen el régimen anterior hasta que venzan, pero no podrán prorrogarse con las reglas antiguas. Si ya tenías claras las diferencias entre ambos modelos, te recomendamos repasar nuestra guía de alquiler de temporada, porque parte de lo que contaba ha cambiado.
5. Plataformas: multas de hasta un millón de euros
El decreto establece sanciones para las plataformas de corta estancia que no cumplan con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que aplica el Reglamento europeo 2024/1028:
- Infracción muy grave: no enviar los datos cada mes o cada trimestre. Multa de hasta 1 millón de euros o el 2% de su facturación global.
- Infracción grave: enviar datos incompletos o incorrectos. Multa de hasta 500.000 euros.
- Infracción leve: no estar conectada a la ventanilla o enviar los datos fuera de plazo. Multa de hasta 100.000 euros.
La consecuencia práctica es fácil de prever: las plataformas serán mucho más estrictas con los anuncios que no tengan su registro en regla.
Hay una pieza todavía por aclarar. El Tribunal Supremo anuló el registro único estatal por invadir competencias autonómicas, así que cómo encaja esta obligación con esa anulación está por concretar. Conviene seguirlo de cerca.
Por último, el decreto respeta las normativas autonómicas. Las comunidades, y Cataluña se cita expresamente, pueden mantener o aprobar reglas más estrictas. Puedes consultar el resumen por territorios en nuestra guía de normativa del alquiler vacacional.
6. Qué deberían hacer ya las agencias
Aunque falta la convalidación, dos meses pasan rápido. Estos son los pasos que recomendamos:
1. Revisa las reservas confirmadas a partir del 1 de diciembre
Comprueba con tu asesor si les aplicará el 10% y quién lo asume, si el huésped o el propietario.
2. Decide tu política de precios
Puedes repercutir el IVA al huésped, absorberlo en parte o ajustar las tarifas según el canal. Cada opción afecta a tu ocupación de forma distinta.
3. Actualiza las tarifas en todos los canales a la vez
Si Airbnb muestra un precio y tu web otro, perderás reservas o margen.
4. Prepara la facturación
Tus facturas y las de tus propietarios tendrán que reflejar el IVA correctamente.
5. Habla con tus propietarios
Explícales cómo cambiarán sus liquidaciones y, si están en zona tensionada, el posible recargo del IBI.
6. Revisa tus contratos de media estancia
Todos los nuevos deben incluir una causa de temporalidad clara y acreditable.
Prepara, pero no publiques todavía. Ten listos tus escenarios de precios y la comunicación a propietarios, pero no cambies tarifas en tus canales ni avises a los huéspedes hasta que el decreto se convalide. Adelantarte a una norma que aún puede decaer genera más problemas de los que evita.
El detalle de cómo aplicar el IVA dependerá de la situación de cada propietario, así que valida cada caso con tu asesor fiscal.
7. Cómo te ayuda un PMS a adaptarte
Con diez viviendas, un cambio de IVA se puede resolver a mano. Con cincuenta, supone revisar cientos de reservas, tarifas y facturas en poco tiempo. Por eso conviene tenerlo todo centralizado.
Con el PMS de Net2Rent puedes:
Ver las reservas afectadas
Todas las del 1 de diciembre en adelante, en un solo listado, vengan del canal que vengan.
Actualizar tarifas a la vez
En todos los canales con el channel manager integrado, sin entrar en cada plataforma.
Facturar con el IVA correcto
Con el tipo que corresponda a cada estancia.
Ajustar las liquidaciones
Para que el cambio quede reflejado de forma clara ante cada propietario.
Mantener el registro al día
El registro de viajeros y la documentación que te pidan las plataformas.
Las normas cambian cada pocos meses
Lo que marca la diferencia es tener una herramienta que te permita adaptarte rápido. Dinos cuántas unidades gestionas y te enviamos el precio exacto para tu agencia.
Calcular mi precio →O consulta el detalle de planes.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo pagan IVA los pisos turísticos?
Según el Real Decreto-ley 26/2026, desde el 1 de diciembre de 2026, siempre que el Congreso convalide el decreto. Si no se convalida, decae y se mantiene el régimen anterior.
¿Qué tipo de IVA se aplica, el 10% o el 21%?
El 10%, el tipo reducido que ya se aplica a la hostelería. El Gobierno llegó a plantear el 21%, pero el decreto aprobado recoge el tipo reducido.
¿Afecta a las estancias de más de 30 días?
No. El IVA del 10% se aplica a estancias de 30 noches o menos en viviendas que no sean la residencia habitual del propietario. Por encima, la estancia pasa a regirse por las reglas del alquiler de temporada.
¿Todos los ayuntamientos subirán el IBI?
No. Solo podrán hacerlo los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado y mediante ordenanza fiscal. El recargo máximo va del 50% al 150% según cuántas viviendas turísticas tenga el propietario.
FUENTES
- Real Decreto-ley 26/2026, BOE del 30 de septiembre de 2026.
- elDiario.es, «El Gobierno impone un 10% de IVA a los pisos turísticos y permitirá que los Ayuntamientos dupliquen su IBI», 30 de septiembre de 2026.
- idealista/news, «El Gobierno obliga a justificar cada alquiler de temporada y limita el de habitaciones: así es la regulación», 30 de septiembre de 2026.
