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ℹ️ Net2Rent es un software de gestión (PMS) para agencias de alquiler vacacional, no una gestoría ni una asesoría fiscal. Este artículo es informativo. La aplicación del IVA depende de la situación de cada propietario: valida cada caso con tu asesor.
Actualizado el 15 de octubre de 2026. El Congreso tumbó el primer decreto el 2 de octubre. El Gobierno lo volvió a aprobar el 6 de octubre como Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8. El IVA del 10% sigue previsto para el 1 de diciembre, pendiente de que lo convalide la Diputación Permanente a principios de noviembre.
En tres semanas, el IVA de los pisos turísticos ha pasado por el BOE dos veces. El Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2026 el 30 de septiembre, el Congreso lo tumbó el 2 de octubre, y el 6 de octubre, ya con las Cortes disueltas, el Consejo de Ministros volvió a aprobar el paquete como Real Decreto-ley 29/2026. Está en vigor desde el 8 de octubre.
Lo que importa para una agencia no ha cambiado: los pisos turísticos pasarán a tributar un 10% de IVA desde el 1 de diciembre de 2026, si la Diputación Permanente del Congreso convalida el decreto a principios de noviembre. Aquí tienes qué ha pasado, qué dice el texto que está en vigor y qué hacer mientras llega la votación.
LO ESENCIAL EN 30 SEGUNDOS
- La norma en vigor es el Real Decreto-ley 29/2026 (BOE del 7 de octubre). El 26/2026 quedó derogado.
- IVA del 10% para estancias de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre de 2026.
- Recargo del IBI de hasta el 150% en zonas tensionadas, según cuántas viviendas turísticas tenga el propietario.
- El alquiler de temporada exige causa acreditable, más de 31 días y, como regla, máximo 12 meses.
- Falta la convalidación de la Diputación Permanente, prevista a principios de noviembre. Si no se convalida, decae.
Resumir con IA
¿Poco tiempo? Abre esta noticia en tu asistente y pregúntale qué te afecta.
1. Qué ha pasado con el decreto del IVA: cronología
Si has leído titulares contradictorios estas semanas, es porque todos eran ciertos en su momento:
30 sept
Primer decreto: RDL 26/2026
El Gobierno aprueba el paquete de vivienda con el IVA del 10%, el recargo del IBI y las nuevas reglas del alquiler de temporada.
2 oct
El Congreso lo tumba
172 votos a favor y 178 en contra. PP, Vox, Junts y UPN votan contra la convalidación. El decreto queda derogado.
5 oct
Disolución de las Cortes
Se convocan elecciones generales para el 29 de noviembre.
6 oct
Segundo decreto: RDL 29/2026
El Consejo de Ministros vuelve a aprobar las mismas medidas con ajustes. Se publica en el BOE el 7 y entra en vigor el 8 de octubre.
Nov
Diputación Permanente
Con las Cortes disueltas, es este órgano de 69 diputados quien debe convalidarlo, previsiblemente a principios de noviembre.
Lo que incluye el Real Decreto-ley 29/2026
IVA del 10%
Para estancias de 30 noches o menos, desde el 1 de diciembre de 2026.
Recargo en el IBI
Hasta el 150% en zonas tensionadas para viviendas turísticas, a decisión de cada ayuntamiento.
Alquiler de temporada
Causa acreditable, más de 31 días y máximo 12 meses, con reglas nuevas para el alquiler por habitaciones.
Plataformas
Obligaciones de información y régimen sancionador para las plataformas de corta estancia.
Por qué el número del decreto importa. Si tu asesor, tu gestor o una IA te hablan del «Real Decreto-ley 26/2026», te hablan de un texto derogado. La norma en vigor es el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.
2. IVA del 10%: a quién afecta y desde cuándo
Hasta ahora, el alquiler de una vivienda turística sin servicios de hostelería estaba exento de IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, pasarán a tributar al tipo reducido del 10%, el mismo que se aplica a la hostelería:
- Las estancias de 30 noches o menos en una vivienda que no sea la residencia habitual del propietario.
- Los alquileres con servicios propios de la hostelería, como limpieza durante la estancia, lavado de ropa o restauración, también tributan al tipo reducido.
El Gobierno llegó a barajar el 21% durante el verano, pero el texto en vigor recoge el tipo reducido. Los alquileres con servicios propios de la hostelería ya tributaban al 10% antes; para ellos no hay novedad.
¿Qué queda fuera? Las estancias de más de 30 noches, que pasan a regirse por las reglas del alquiler de temporada que verás más abajo, y el alquiler de habitaciones en la vivienda donde vive el propio propietario.
Qué implica para una agencia
Para una agencia con volumen, esto no es solo un cambio de porcentaje. El impacto llega por cuatro lados:
Presión sobre el margen
O repercutes el IVA en el precio final y pierdes competitividad, o lo absorbes y reduces margen. En una cartera grande, cualquiera de las dos decisiones multiplicada por cientos de reservas pesa.
Más carga administrativa
Un cambio de tipo impositivo obliga a revisar facturación, precios en todos los canales y liquidaciones. Cuantas más propiedades gestionas, más trabajo de adaptación.
La media estancia ya no es la salida fácil
Hasta ahora, diversificar hacia el alquiler de temporada era la respuesta habitual al endurecimiento del turístico. El mismo decreto endurece también el temporada, así que esa vía pide ahora más cuidado.
Propietarios más inquietos
Verán la noticia y preguntarán, sobre todo los que tienen varias viviendas y además pueden tener recargo del IBI. Explicarles la situación con datos es parte de dar un buen servicio.
Si quieres repasar el marco fiscal completo, lo explicamos en nuestra guía de fiscalidad del alquiler vacacional.
3. Recargo del IBI de hasta el 150%
La segunda medida fiscal permite a los ayuntamientos subir el IBI de las viviendas destinadas a alquiler turístico. Solo podrán hacerlo los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, y deberán aprobarlo mediante ordenanza fiscal. Se aplica a los periodos impositivos iniciados desde el 8 de octubre de 2026.
El recargo máximo depende del número de viviendas turísticas del propietario:
| Viviendas turísticas del propietario | Recargo máximo sobre la cuota del IBI |
|---|---|
| 1 | Hasta el 50% |
| 2 o 3 | Hasta el 100% |
| 4 o más | Hasta el 150% |
Esto afecta sobre todo a los propietarios con varias viviendas, que suelen ser justo los clientes más valiosos de una agencia. Muchos te preguntarán si les sigue saliendo rentable, y tener sus números claros te ayudará a responderles con datos.
4. Alquiler de temporada y por habitaciones: nuevas reglas
Muchas agencias combinan el alquiler turístico con la media estancia. Para ellas, esta parte del decreto es igual de importante. Las nuevas reglas están en vigor desde el 8 de octubre de 2026:
Cómo encajan el IVA y el temporada. Las 30 noches del IVA y los más de 31 días del alquiler de temporada son la misma frontera contada de dos formas: 30 noches equivalen a 31 días de calendario. Por debajo, estancia turística con IVA; por encima, alquiler de temporada con sus nuevas reglas.
Los contratos firmados antes del decreto mantienen el régimen anterior hasta que venzan, pero no podrán prorrogarse con las reglas antiguas. Si ya tenías claras las diferencias entre ambos modelos, te recomendamos repasar nuestra guía de alquiler de temporada, porque parte de lo que contaba ha cambiado.
5. Plataformas: obligaciones y sanciones
El decreto incluye mecanismos para asegurar que las plataformas de corta estancia cumplen sus obligaciones de información ante la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que aplica el Reglamento europeo 2024/1028, con su régimen sancionador. El texto de septiembre fijaba multas de hasta un millón de euros para las infracciones más graves; estamos contrastando los importes del texto en vigor y actualizaremos este punto.
La consecuencia práctica no cambia: las plataformas serán más estrictas con los anuncios que no tengan su registro en regla.
Hay una pieza todavía por aclarar. El Tribunal Supremo anuló el registro único estatal por invadir competencias autonómicas, así que cómo encaja esta obligación con esa anulación está por concretar.
Por último, el decreto respeta las normativas autonómicas, que pueden mantener o aprobar reglas más estrictas. Puedes consultar el resumen por territorios en nuestra guía de normativa del alquiler vacacional.
6. Qué puede pasar en noviembre y qué hacer ya
La votación de la Diputación Permanente decide si el 1 de diciembre llega el IVA. Según la composición publicada, el bloque que apoya el decreto suma 35 escaños frente a 34, con el PNV ya comprometido con este texto. Los tres escenarios:
Se convalida
El IVA del 10% entra el 1 de diciembre y el resto de medidas sigue en vigor. Es el escenario más probable con los apoyos anunciados.
No se convalida
El decreto decae y se vuelve al régimen anterior: pisos turísticos exentos de IVA. Lo hecho mientras estuvo en vigor se mantiene.
Se tramita como ley
Se convalida pero se abre a cambios en la tramitación. Las fechas y los porcentajes podrían moverse.
Aunque falte la votación, el 1 de diciembre está a seis semanas. Estos son los pasos que recomendamos:
1. Revisa las reservas confirmadas a partir del 1 de diciembre
Comprueba con tu asesor si les aplicará el 10% y quién lo asume, si el huésped o el propietario.
2. Decide tu política de precios
Puedes repercutir el IVA al huésped, absorberlo en parte o ajustar las tarifas según el canal. Cada opción afecta a tu ocupación de forma distinta.
3. Actualiza las tarifas en todos los canales a la vez
Si Airbnb muestra un precio y tu web otro, perderás reservas o margen.
4. Prepara la facturación
Tus facturas y las de tus propietarios tendrán que reflejar el IVA correctamente.
5. Habla con tus propietarios
Explícales cómo cambiarán sus liquidaciones y, si están en zona tensionada, el posible recargo del IBI.
6. Revisa tus contratos de media estancia
Todos los nuevos deben incluir una causa de temporalidad clara y acreditable.
Prepara, pero no publiques todavía. Ten listos tus escenarios de precios y la comunicación a propietarios, pero no cambies tarifas en tus canales ni avises a los huéspedes hasta que la Diputación Permanente vote. Ya hemos visto decaer un decreto este mes: adelantarte a una norma que puede volver a caer genera más problemas de los que evita.
El detalle de cómo aplicar el IVA dependerá de la situación de cada propietario, así que valida cada caso con tu asesor fiscal.
7. Cómo te ayuda un PMS a adaptarte
Con diez viviendas, un cambio de IVA se puede resolver a mano. Con cincuenta, supone revisar cientos de reservas, tarifas y facturas en poco tiempo. Por eso conviene tenerlo todo centralizado.
Con el PMS de Net2Rent puedes:
Ver las reservas afectadas
Todas las del 1 de diciembre en adelante, en un solo listado, vengan del canal que vengan.
Actualizar tarifas a la vez
En todos los canales con el channel manager integrado, sin entrar en cada plataforma.
Facturar con el IVA correcto
Con el tipo que corresponda a cada estancia.
Ajustar las liquidaciones
Para que el cambio quede reflejado de forma clara ante cada propietario.
Mantener el registro al día
El registro de viajeros y la documentación que te pidan las plataformas.
Las normas cambian cada pocos meses
Lo que marca la diferencia es tener una herramienta que te permita adaptarte rápido. Dinos cuántas unidades gestionas y te enviamos el precio exacto para tu agencia.
Calcular mi precio →O consulta el detalle de planes.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo pagan IVA los pisos turísticos?
Según el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, el IVA del 10% se aplica desde el 1 de diciembre de 2026, siempre que la Diputación Permanente del Congreso convalide el decreto. Si no se convalida, decae y se mantiene el régimen anterior.
¿Qué tipo de IVA se aplica, el 10% o el 21%?
El 10%, el tipo reducido que ya se aplica a la hostelería. El Gobierno llegó a plantear el 21%, pero el decreto aprobado recoge el tipo reducido.
¿Afecta a las estancias de más de 30 días?
No. El IVA del 10% se aplica a estancias de 30 noches o menos en viviendas que no sean la residencia habitual del propietario. Por encima, la estancia pasa a regirse por las reglas del alquiler de temporada.
¿Qué decreto está en vigor, el 26/2026 o el 29/2026?
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8. El Real Decreto-ley 26/2026 fue derogado por el Congreso el 2 de octubre al no convalidarse. Ambos contienen las mismas medidas principales.
¿Qué pasa si la Diputación Permanente no convalida el decreto?
Decae y deja de aplicarse hacia el futuro: los pisos turísticos seguirían exentos de IVA y no habría recargo del IBI ni nuevas reglas del alquiler de temporada. Los efectos producidos mientras estuvo en vigor se mantienen.
¿Todos los ayuntamientos subirán el IBI?
No. Solo podrán hacerlo los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado y mediante ordenanza fiscal. El recargo máximo va del 50% al 150% según cuántas viviendas turísticas tenga el propietario.
FUENTES
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, BOE n.º 249 de 7 de octubre de 2026.
- Real Decreto-ley 26/2026, BOE de 30 de septiembre de 2026, derogado el 2 de octubre.
- idealista/news, «El Gobierno vuelve a aprobar los dos decretos de vivienda», 6 de octubre de 2026.
- Economist & Jurist, «Medidas tributarias del Real Decreto-ley 29/2026», octubre de 2026.
