Decreto de vivienda convalidado: qué tiene que hacer tu agencia de alquiler vacacional antes del 1 de diciembre

Esta semana tus propietarios van a leer el mismo titular: «los pisos turísticos pagarán un 10% de IVA». Casi todos entenderán que van a ganar un 10% menos. Y unos cuantos te van a llamar.

La agencia que llame primero, con el número real de cada propietario en la mano, sale ganando dos veces: conserva su cartera y da una buena razón para que le recomienden. La que espere a la liquidación de diciembre tendrá que explicar por qué el importe ha bajado sin haber avisado.

El decreto ya es firme: la Diputación Permanente del Congreso lo convalidó el 12 de noviembre por 35 votos a 34. Aquí tienes lo que hay que hacer en la agencia antes del 1 de diciembre.

1. Qué cambia el 1 de diciembre

Las estancias de 30 noches o menos en una vivienda amueblada que no sea la vivienda habitual del propietario dejan de estar exentas y pasan a llevar un 10% de IVA. Las de más de 30 noches sin servicios de hostelería siguen exentas.

El IVA lo repercute quien alquila al huésped. Si gestionas en nombre del propietario, que es lo más habitual, es él: se da de alta, factura y declara. Si subarriendas o explotas la vivienda en tu nombre, eres tú. Si no tienes claro qué figura tienes con cada uno, míralo en la guía del contrato de gestión. El resto del artículo da por hecho el primer caso.

2. El número que te van a preguntar: un 4%, no un 10%

Hasta ahora, un propietario exento de IVA pagaba el 21% de IVA de tu comisión y no podía recuperarlo: para él era un coste. Desde diciembre, como sus alquileres llevan IVA, puede deducirlo. Eso compensa buena parte del golpe.

Con una reserva de 1.000 euros y una comisión del 20%:

Si no toca el precio, gana un 4% menos. Si lo sube un 10%, gana más que antes. Y también podrá deducir el IVA de la limpieza, las comisiones de los portales y los suministros, que aquí no están contados. Prueba con tus números:

Es una simplificación: no incluye tasa turística, IRPF ni otros gastos. Si el propietario también alquila por meses, se aplica la regla de prorrata y el cálculo cambia.

3. Tu comisión: con IVA o sin IVA

Fíjate en la segunda línea de la calculadora: si el propietario mantiene el precio, tu comisión baja de 200 a 181,82 euros, porque el 20% se aplica a un importe sin IVA más pequeño. Con 2.000 reservas al año, son más de 36.000 euros menos de ingresos para la agencia.

Y hay una pregunta de contrato. Si el tuyo dice «un 20% del importe de la reserva», desde diciembre ese importe incluye un impuesto. Cobrar comisión sobre el IVA es difícil de defender delante de un propietario. Lo normal es dejar por escrito que la base es el importe sin IVA, con un anexo de una línea, antes de la primera liquidación de diciembre.

4. Qué pedir a cada propietario antes del día 1

Una lista sencilla, una fila por propietario:

• Alta en Hacienda. Tiene que comunicar el inicio de la actividad con IVA (modelo 036) antes de la primera estancia sujeta. Pídele el justificante.
• Quién emite las facturas. Cada estancia necesita factura con el IVA desglosado. Puedes emitirlas tú en su nombre si lo dejáis acordado por escrito.
• Quién presenta el IVA. Modelo 303 cada trimestre. El primero, el de diciembre, se presenta hasta el 30 de enero de 2027. Su gestor te va a pedir los datos por vivienda.
• Qué precio quiere. Mantener, subir un 10% o quedarse en medio. Decídelo por grupos de viviendas y cámbialo de una vez en todos los canales, incluida tu web.

A los propietarios con varias viviendas, llámalos. Son los que más facturan contigo y, en municipios de zona tensionada, su ayuntamiento podrá aprobar además un recargo en el IBI de hasta el 150% si tienen cuatro o más viviendas turísticas.

5. Las reservas que ya tienes cobradas

El decreto no trae régimen transitorio. Se aplican las reglas generales de la Ley del IVA: en los pagos anticipados, el impuesto se devenga al cobrar. Una reserva de enero puede tener una señal cobrada en octubre y el resto en diciembre, y cada cobro se mira por separado.

Los asesores no coinciden en todos los casos y Hacienda no ha publicado un criterio. No lo decidas tú: saca la lista de reservas con entrada desde el 1 de diciembre, con la fecha y el importe de cada cobro, agrupada por propietario, y que la valide el asesor de cada uno. Lo que sí parece claro es que el precio pactado con el huésped no cambia.

6. Si gestionas en Cataluña

El IVA se suma a lo que ya ha cambiado este año: la tasa turística subió en abril y cualquier municipio puede añadir un recargo de hasta 4 euros por persona y noche, así que revisa las ordenanzas de los tuyos. Con muchas viviendas, el modelo 920 permite liquidar toda la cartera en un solo trámite anual (lo explicamos en la guía del modelo 950). Y si tienes cartera en los municipios afectados por las licencias de 2028, tienes el plan en pisos turísticos en Cataluña en 2028.

7. Cómo lo llevamos en Net2Rent

Todo lo anterior son consultas a tus propios datos: qué reservas entran desde el día 1, qué se cobró y cuándo, de quién es cada vivienda, cuánto le queda a cada propietario. Con reservas, cobros y liquidaciones en el mismo sistema, sale en minutos, y los precios se cambian una vez para todos los canales.

En Net2Rent llevamos veinte años trabajando con agencias de alquiler vacacional, y siempre habrá alguien al otro lado del teléfono para ayudarte a configurarlo. Y sin comisión por reserva: la suscripción es fija según el número de alojamientos.

8. Preguntas frecuentes

Si te interesa el detalle de la norma, tienes el artículo sobre el IVA del 10% en pisos turísticos y la guía de fiscalidad del alquiler vacacional para agencias.