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El PMS que crece contigo.
Este verano Hacienda ha puesto el alquiler vacacional en el centro de su plan de inspección, y la prensa lo ha contado desde el mismo ángulo: el propietario que alquila el piso de la playa y no lo declara.
Pero para una agencia que gestiona 30, 50 o 100 propiedades hay una cuestión mucho más gruesa y que nadie está explicando: existe una línea invisible que, si se cruza, convierte el alquiler de rendimiento del capital inmobiliario en actividad económica. Con IVA repercutible, alta en el IAE y un tratamiento fiscal completamente distinto. Y esa línea la marcan los servicios que se prestan al huésped — es decir, exactamente lo que hace una agencia.
En esta guía te explicamos qué ha aprobado Hacienda para 2026, cómo tributa hoy el alquiler vacacional, dónde está esa frontera y qué implica para tu agencia.
⚠️ Nota legal: esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento fiscal. La calificación de una actividad depende de las circunstancias concretas de cada caso y la normativa cambia con frecuencia. Contrasta siempre con tu asesor antes de tomar decisiones.
1. Qué ha aprobado Hacienda para 2026
Las directrices del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2026, publicadas en marzo, sitúan los arrendamientos turísticos y de temporada entre las prioridades de la Agencia Tributaria. Lo que anuncia:
- Cruce sistemático de datos entre Catastro, IRPF y la información que remiten las plataformas digitales.
- Detección de «artificios» entre el alquiler turístico y el arrendamiento de temporada — la expresión aparece literalmente en el documento.
- Control del sector de la intermediación, para verificar que el régimen de comisiones se refleja correctamente en las declaraciones.
- Un mapa de uso de inmuebles urbanos, para cotejar el uso declarado de cada vivienda con el real.
- Actuaciones presenciales: los inspectores pueden visitar los inmuebles para comprobar si se destinan a uso turístico o residencial.
💡 Matiz importante: el Plan no crea obligaciones nuevas. Es un documento de planificación interna de la AEAT que dice dónde va a mirar. Lo que cambia no es la norma, es la probabilidad de que un descuadre se detecte.
2. Cómo tributa el alquiler vacacional por defecto
El punto de partida, cuando se alquila una vivienda amueblada sin prestar servicios propios de la hostelería:
- Los ingresos son rendimientos del capital inmobiliario y se integran en la base general del IRPF, tributando al tipo marginal del propietario.
- La operación está exenta de IVA. No se repercute al huésped, pero tampoco se puede deducir el IVA soportado en los gastos.
- Se pueden deducir gastos solo en proporción a los días efectivamente alquilados: IBI, basuras, comunidad, seguros, suministros, intereses de la financiación, amortización, conservación y reparación.
- Por los días en que la vivienda queda a disposición del propietario se aplica imputación de rentas inmobiliarias: el 2% del valor catastral, o el 1,1% si fue revisado mediante valoración colectiva con entrada en vigor a partir del 1 de enero de 2012.
- No se puede aplicar la reducción prevista para el arrendamiento de vivienda habitual. Es el error que Hacienda está cazando con más frecuencia. [VERIFICAR porcentaje aplicable vigente]
3. La línea que lo cambia todo: los servicios propios de la hostelería
Aquí está el núcleo del artículo. Si además del alojamiento se prestan servicios propios de la industria hotelera, la calificación cambia: deja de ser rendimiento del capital inmobiliario y pasa a ser actividad económica. Y con ella cambia todo el régimen.
| Capital inmobiliario | Actividad económica | |
|---|---|---|
| IVA | Exento | Se repercute al tipo reducido del alojamiento |
| Alta en IAE | No | Sí, epígrafe de alojamientos turísticos extrahoteleros |
| Gastos deducibles | Limitados y prorrateados por días alquilados | Más amplios, como cualquier actividad |
| IVA soportado | No deducible | Deducible |
| Imputación de rentas | Sí, por los días a disposición | No, el inmueble está afecto a la actividad |
| Alta en RETA | No | Habitualmente sí [VERIFICAR] |
¿Y qué cuenta como servicio propio de la hostelería? La distinción que viene aplicando la Dirección General de Tributos es esta:
Sí son servicios hoteleros
- Limpieza durante la estancia, de forma periódica
- Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia
- Recepción y atención permanente al cliente
- Restauración, desayuno, servicio de comidas
- Lavandería y custodia de equipaje
No son servicios hoteleros
- Limpieza a la entrada y a la salida
- Cambio de ropa solo entre estancias
- Entrega y recogida de llaves
- Mantenimiento y asistencia técnica puntual
- Suministro de ropa de cama al inicio
La frontera es más fina de lo que parece. Una limpieza semanal en una estancia de dos semanas ya puede considerarse servicio hotelero. Un servicio de atención al huésped 24 horas, según cómo esté configurado, también. Y muchas agencias ofrecen ambas cosas como argumento comercial sin haber valorado la consecuencia fiscal.
4. Por qué esto afecta especialmente a las agencias
Porque el catálogo de servicios que diferencia a una buena agencia de un propietario que se autogestiona es, en buena parte, el mismo catálogo que puede recalificar la actividad. Lo que hay que tener claro:
No es lo mismo que la agencia preste un servicio de gestión al propietario que que el propietario preste servicios hoteleros al huésped. La calificación depende de qué recibe el huésped dentro del precio del alojamiento.
Un servicio de limpieza intermedia contratado y facturado aparte por el huésped no es lo mismo que uno incluido en el precio de la reserva. Cómo se estructura y se factura tiene consecuencias.
Nada impide que unas propiedades tributen como capital inmobiliario y otras, con paquete de servicios completo, como actividad económica. Pero entonces necesitas saber en todo momento qué propiedad está en qué régimen.
La plataforma comunica a Hacienda el importe bruto de la reserva. El propietario declara el neto que tú le liquidas. La diferencia son tu comisión y los gastos, y el documento que la justifica es tu liquidación.
5. Qué datos tiene ya Hacienda de cada propiedad
| Fuente | Qué aporta |
|---|---|
| Plataformas (DAC7 / modelo 238) | Titular, inmueble, días de ocupación e importes. Aplica también a plataformas con sede fuera de España. |
| Catastro | Titularidad, referencia catastral y valor catastral. Se cruza con el IRPF. |
| Ventanilla única / Registro Único | Qué viviendas están de alta para uso turístico y cuáles se anuncian sin estarlo. |
| Registro de viajeros | Rastro de ocupación real por propiedad y por fecha. |
| El propio anuncio | Los servicios que anuncias públicamente en Airbnb o Booking son un indicio de la calificación de la actividad. |
Ese último punto merece atención: si tu ficha anuncia limpieza semanal incluida y recepción 24 horas, estás describiendo servicios hoteleros en un canal público. La coherencia entre lo que anuncias y lo que declaras importa.
6. El IVA al 21%: en qué punto está realmente
El Gobierno planteó elevar al 21% el IVA de los pisos turísticos, equiparándolos al tipo general y separándolos del tipo reducido que aplica al alojamiento. La medida iba a incluirse en un decreto previsto para julio, junto con la prórroga de contratos de alquiler, pero su tramitación se aplazó por falta de consenso parlamentario.
Qué significa esto en la práctica:
- No es derecho vigente. No hay que hacer nada hoy y no hay plazos.
- Solo afectaría a quien repercute IVA, es decir, a quien ya está en el régimen de actividad económica. Quien tributa como capital inmobiliario está exento y no le aplicaría.
- Si se aprobara, cambiaría el cálculo del párrafo anterior. Pasar a actividad económica dejaría de tener el coste de IVA que tiene hoy y tendría otro bastante mayor.
Lo desarrollamos con más detalle en nuestro artículo sobre la subida del IVA en pisos turísticos.
7. Un efecto colateral que conviene avisar a tus propietarios
Hay una consecuencia poco conocida y que puede costarle mucho dinero a un propietario: destinar la vivienda habitual al alquiler vacacional, aunque sea de forma temporal, puede hacer perder la condición de vivienda habitual y con ella el derecho a la exención en el IRPF por la ganancia en la venta para mayores de 65 años. [VERIFICAR con asesor: requisitos y plazos exactos]
Para una agencia esto es una oportunidad, no un problema. Si captas propietarios mayores que están valorando alquilar su vivienda unos meses, avisarles de esto antes de que lo descubran solos es el tipo de detalle que te convierte en asesor y no en proveedor.
8. Checklist: qué debería tener ordenado tu agencia
- El catálogo de servicios de cada propiedad, por escrito. Qué se presta, cuándo, si está incluido en el precio o se factura aparte. Es la base de la calificación fiscal.
- Coherencia entre anuncio y realidad. Que lo que prometes en Airbnb sea lo que efectivamente se presta, y que ambas cosas encajen con el régimen declarado.
- Liquidaciones reproducibles, con el desglose de bruto, comisión de canal, tu comisión, gastos repercutidos y neto liquidado.
- Facturación de tus comisiones al día. Es lo que el Plan dice expresamente que va a revisar en la intermediación.
- Licencias y registros con su vencimiento controlado, propiedad a propiedad.
- Días alquilados frente a días a disposición del propietario, porque el prorrateo de gastos y la imputación de rentas dependen de esa cifra.
9. Cómo un PMS reduce el riesgo
Todo lo anterior comparte un patrón: el problema no es saber qué hay que hacer, es poder demostrarlo propiedad a propiedad y mes a mes. Con 10 propiedades se lleva a mano. Con 50 y cinco canales, no.
Con Net2Rent:
- Liquidaciones automáticas con trazabilidad del bruto al neto. Queda registrado qué cobró el canal, qué comisión se aplicó, qué gastos se repercutieron y qué se liquidó. Es exactamente la cadena que hay que poder justificar.
- Control de días alquilados frente a días bloqueados por propiedad, que es el dato del que depende el prorrateo.
- Gestión de extras y servicios facturados de forma separada, con su rastro documental.
- Channel manager integrado, para que lo que se anuncia en cada portal coincida con la realidad de la propiedad.
- Registro de viajeros automatizado y documentación centralizada por propiedad.
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10. Preguntas frecuentes
¿Cuándo el alquiler vacacional se considera actividad económica?
Cuando además del alojamiento se prestan servicios propios de la industria hotelera: limpieza y cambio de ropa durante la estancia, recepción y atención permanente, restauración o lavandería. Sin esos servicios, los ingresos son rendimientos del capital inmobiliario.
¿Se paga IVA en el alquiler vacacional?
Por defecto no: el arrendamiento de vivienda sin servicios hoteleros está exento de IVA. Si se prestan servicios propios de la hostelería, la operación pasa a estar sujeta y se repercute al tipo reducido aplicable al alojamiento.
¿La limpieza a la salida convierte el alquiler en actividad económica?
No. La limpieza a la entrada y a la salida, el cambio de ropa entre estancias y la entrega de llaves no se consideran servicios propios de la hostelería. Lo que sí cuenta es la limpieza periódica y el cambio de ropa durante la estancia.
¿Se puede aplicar la reducción del alquiler de vivienda habitual al alquiler turístico?
No. Esa reducción está prevista para arrendamientos destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Aplicarla a una estancia turística es uno de los errores que Hacienda está detectando con el cruce de datos.
¿Ha subido ya el IVA de los pisos turísticos al 21%?
No. Fue una propuesta del Gobierno que iba a incluirse en un decreto previsto para julio, pero su tramitación se aplazó por falta de apoyos parlamentarios. No es derecho vigente y no hay plazos.
¿Cuándo se declaran los ingresos de este verano?
Los rendimientos de 2026 se declaran en la campaña de la renta de 2027. La AEAT está recopilando los datos durante 2026, por lo que la coherencia de la documentación de este año es la que se comprobará entonces.
¿Quieres seguir con la parte fiscal? Lee nuestras guías sobre el modelo 238, la subida del IVA en pisos turísticos y cómo declarar el alquiler de tu vivienda vacacional.
