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El PMS que crece contigo.
ℹ️ Net2Rent es un PMS con channel manager para agencias de alquiler vacacional. No somos un despacho de abogados ni una consultoría urbanística: esta guía resume el Decreto-ley 3/2023 con enlaces a las fuentes. Lo que pueda pasar con cada vivienda depende de su ayuntamiento, así que confírmalo allí antes de tomar decisiones.
Hay una pregunta que en 2026 empiezan a hacer los propietarios en casi todas las agencias de Cataluña. Llega al final de una llamada sobre otra cosa, como quien no quiere la cosa: «Oye, ¿y lo de 2028 cómo lo ves?».
Si gestionas pisos en Barcelona, la respuesta ya la dio el ayuntamiento. Si los tienes en la Costa Brava, el Maresme o la Costa Daurada, la respuesta honesta muchas veces es «depende de lo que decida tu ayuntamiento». Y si gestionas cuarenta viviendas repartidas en ocho municipios, la pregunta de verdad no es la del propietario, es la tuya: ¿qué parte de mi cartera sigue existiendo en noviembre de 2028?
La mayoría de lo que se ha escrito sobre el Decreto-ley 3/2023 está pensado para el propietario de un piso. Esta guía está pensada para la agencia: qué dice exactamente la norma, qué ha cambiado desde 2023 (y qué se anunció pero no llegó a cambiar), cómo saber qué viviendas de tu cartera están en riesgo y qué puedes hacer en los dos años que quedan.
En resumen. El Decreto-ley 3/2023 de Cataluña exige una licencia urbanística de cinco años para los pisos turísticos de 262 municipios, con un máximo de 10 por cada 100 habitantes. Los pisos que ya estaban habilitados tienen cinco años desde su entrada en vigor, es decir, hasta noviembre de 2028, para conseguir esa licencia o cesar, con una posible prórroga de hasta cinco años más. El Tribunal Constitucional lo avaló en marzo de 2025. Barcelona ha anunciado que no dejará seguir a ninguno de sus pisos turísticos actuales cuando acabe ese periodo.
CALCULADORA DE CARTERA
¿Qué parte de tu cartera depende de 2028?
Reparte tus viviendas turísticas en Cataluña según dónde están. La lista de los 262 municipios está en el anexo del decreto.
1. Qué dice el Decreto-ley 3/2023
El Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, se publicó en el DOGC el 8 de noviembre de 2023 y entró en vigor al día siguiente. Cambió una cosa de fondo: el piso turístico deja de ser una actividad que se comunica y pasa a ser un uso urbanístico que necesita licencia. Se aplica en los municipios de su anexo, con estas reglas:
262 municipios
Los que tienen una demanda acreditada de vivienda y un mercado tensionado, los que tienen más de cinco pisos turísticos por cada 100 habitantes, o las dos cosas. Cuando se aprobó, sumaban 95.094 pisos turísticos, 41.431 de ellos en las comarcas de Girona. La lista se revisa cada cinco años por orden del departamento de la Generalitat competente en urbanismo, tras escuchar a los ayuntamientos.
Licencia urbanística de cinco años
Renovable por periodos iguales si el planeamiento lo permite. Y el uso turístico solo es compatible con el de vivienda si el planeamiento municipal lo prevé expresamente. Hasta que el ayuntamiento no adapta su plan, no puede conceder licencias nuevas.
Máximo de 10 por cada 100 habitantes
Por encima de ese límite, el ayuntamiento no puede dar licencias. Según los cálculos publicados en noviembre de 2023, 47 municipios ya lo superaban, algunos con más del 70% de pisos turísticos por encima del tope.
Cinco años de transición para los que ya existían
Los pisos que estaban debidamente habilitados tienen cinco años desde la entrada en vigor, hasta noviembre de 2028, para obtener la licencia o cesar la actividad. El titular puede pedir una única ampliación de hasta cinco años más si acredita que el periodo transitorio no compensa la pérdida de su habilitación.
2. Lo que se anunció que cambiaría (y no cambió)
Si en diciembre de 2023 leíste que «se elimina el tope de pisos turísticos y bajan a 140 los municipios», no te lo inventaste. Al convalidar el decreto, el Parlament acordó tramitarlo como proyecto de ley con esos cambios. Pero ese proyecto decayó cuando se disolvió el Parlament para las elecciones de mayo de 2024, y el decreto-ley sigue vigente tal como se aprobó: 262 municipios y tope de 10 por cada 100 habitantes.
El segundo intento de tumbarlo tampoco funcionó. El Tribunal Constitucional avaló el decreto en su sentencia de 13 de marzo de 2025: consideró justificada la urgencia, compatible con la autonomía municipal y sin efecto expropiatorio, entre otras razones por la moratoria de cinco años. Hubo un voto particular de dos magistrados. Y en junio de 2026 el Parlament rechazó una proposición de ley de Junts para derogarlo.
Esto importa en la agencia por una razón práctica: todavía hay propietarios que creen que «eso al final se quitó». Antes de hablar de qué hacer, conviene que todo tu equipo tenga clara la versión correcta.
3. Barcelona: el caso que ya tiene fecha
En junio de 2024, el alcalde Jaume Collboni anunció que el Ayuntamiento no permitirá que los pisos turísticos actuales sigan cuando acabe el periodo transitorio, en noviembre de 2028. Son algo más de 10.000 pisos con licencia legal. Desde entonces, lo que ha pasado no ha cambiado esa decisión, pero sí el contexto:
| Cuándo | Qué pasó |
|---|---|
| Junio de 2024 | El Ayuntamiento anuncia que los pisos turísticos actuales no seguirán cuando acabe el periodo transitorio, en noviembre de 2028. |
| Marzo de 2025 | El Tribunal Constitucional avala el Decreto-ley 3/2023, en el que se apoya la decisión. |
| Septiembre de 2026 | Apartur sostiene que la propuesta de reglamento europeo del Plan de Vivienda Asequible «cuestiona» la eliminación. Es un borrador que aún tiene que negociarse. |
| Octubre de 2026 | El pleno aprueba inicialmente un recargo del IBI del 150% para los titulares de cuatro o más licencias del 100% para los de dos o tres y de hasta el 50% para los de una. La aprobación definitiva está prevista en diciembre y se aplicaría por primera vez el 31 de diciembre de 2027. |
Para una agencia de Barcelona, lo razonable es planificar con el escenario oficial, que es el cierre en noviembre de 2028, y tratar cualquier cambio europeo o judicial como una posibilidad, no como un plan. El recargo del IBI, además, toca a tus mejores clientes: los propietarios con varias licencias.
4. Fuera de Barcelona: todo depende del ayuntamiento
En el resto de los 262 municipios no hay una fecha de cierre automática. Lo que hay es una condición: para que un piso siga después de 2028 necesita una licencia, y para dar licencias el ayuntamiento tiene que haber adaptado su planeamiento y estar por debajo de 10 pisos turísticos por cada 100 habitantes.
Eso deja a cada municipio en una situación distinta. Nueve municipios de la Costa Brava (Begur, Calonge i Sant Antoni, Castell-Platja d'Aro, Castelló d'Empúries, el Port de la Selva, l'Escala, Llançà, Pals y Roses) firmaron en 2026 un manifiesto pidiendo a la Generalitat que revise el tope. Según sus cálculos, entre los nueve tendrían que retirar unos 17.700 pisos turísticos, y en algunos, como Pals o el Port de la Selva, más del 80%.
Para una agencia de la costa, la consecuencia es que la misma calle puede tener futuro distinto según el lado del término municipal. Las preguntas que tienes que hacerle a cada ayuntamiento donde tienes viviendas son tres:
¿Está en el anexo?
Si el municipio no está en la lista de los 262, el régimen de licencia no le afecta. La lista se revisa cada cinco años.
¿Ha adaptado el planeamiento?
Sin un plan que declare compatible el uso turístico, no hay licencias. Pregunta si lo está tramitando y en qué fase.
¿Supera el tope?
Si tiene más de 10 pisos turísticos por cada 100 habitantes, no todos los actuales podrán tener licencia. Pregunta qué criterio usará para repartirlas.
5. Cómo hacer el mapa de riesgo de tu cartera
Con cinco viviendas, el mapa de riesgo cabe en la cabeza. Con cuarenta repartidas en ocho municipios, hay que hacerlo por escrito. Funciona en tres pasos:
1. Una fila por vivienda
Municipio, número de registro de turismo, fecha de alta, propietario, fecha de fin del contrato de gestión y lo que te deja al año. Sin la fecha de alta no sabes si es un piso «de antes» con régimen transitorio o uno posterior.
2. Un color por municipio
Rojo si el ayuntamiento ha dicho que no permitirá seguir a los pisos actuales, naranja si está en la lista y no sabes qué hará, verde si está fuera de la lista o ya ha aprobado un planeamiento que permite licencias. Lo que pase en un municipio afecta a todas las viviendas de esa columna.
3. Dinero, no viviendas
Suma lo que te deja cada color. No es lo mismo perder diez estudios en un municipio pequeño que tres áticos en Barcelona. La calculadora de arriba hace la versión rápida; tu hoja la tiene que hacer vivienda por vivienda.
6. Qué hacer en los dos años que quedan
Con el mapa hecho, las decisiones salen solas. Estas son las que más se repiten:
Habla con los propietarios antes de que te pregunten
El propietario que se entera por la prensa y te llama asustado no es el mismo que recibe de ti una explicación clara de qué le pasa a su piso y qué opciones tiene. Lo que pasa si no: otra agencia le cuenta su versión primero.
Revisa los contratos de gestión que pasan de 2028
Qué pasa con el contrato si la vivienda pierde la habilitación, y qué pasa con las reservas ya confirmadas para después de la fecha. En la guía del contrato de gestión tienes las cláusulas de reservas en curso y una plantilla descargable.
No abras calendario más allá de lo que puedes cumplir
Si una vivienda tiene fecha de fin, las reservas para después no deberían poder entrar por ningún portal. Con varios canales, eso se controla bloqueando fechas en un solo sitio, no en cada extranet.
Capta donde la cartera tiene futuro
Municipios fuera de la lista y municipios que ya hayan aprobado su planeamiento. Si estás captando propietarios para 2027, tiene más sentido hacerlo ahí que en una calle que cierra en 2028.
Estudia otros modelos para las viviendas que salen
El alquiler de temporada es la salida que más se comenta, pero en Cataluña también está regulado y con condiciones estrictas. Lo explicamos en la guía de la nueva ley del alquiler temporal en Cataluña. No lo plantees como un cambio de nombre: es otro negocio.
Sobre la prórroga de hasta cinco años más: la pide el titular de la vivienda a su ayuntamiento, y tiene que acreditar que el periodo transitorio no compensa la pérdida. El decreto no detalla cómo se acredita, así que conviene que cada propietario lo consulte con su abogado con tiempo. A ti te toca saber qué propietarios la van a pedir, porque esas viviendas siguen en tu cartera unos años más.
7. Cuándo no tienes que preocuparte (todavía)
Si toda tu cartera está en municipios fuera de la lista, el Decreto-ley 3/2023 no te afecta hoy. Pero la lista se revisa cada cinco años, así que lo razonable es vigilarla, no ignorarla.
Tampoco te afecta igual si ya trabajas con alquiler de temporada, aunque en Cataluña también tiene sus propias reglas. Y si gestionas cinco o seis viviendas, el mapa de riesgo es una conversación con cada propietario, no un proyecto. Vendemos software, así que lo cómodo sería decirte que lo necesitas para esto. No es verdad: con pocas viviendas, una hoja de cálculo basta.
8. Cómo encaja Net2Rent
Lo que hace difícil prepararse para 2028 no es el decreto, es el desorden: viviendas cuyo número de registro está en un correo de 2019, contratos que nadie sabe cuándo vencen, fechas bloqueadas en un portal y abiertas en otro. Con Net2Rent cada vivienda tiene su ficha con propietario y datos, las reservas de todos los portales entran en el mismo calendario, los partes se envían a los Mossos d'Esquadra automáticamente y las liquidaciones salen del mismo sitio.
El plan Advanced, que incluye channel manager, check-in online y envío de partes de viajeros, cuesta 145 € al mes con 20 alojamientos y 245 € al mes con 50, con pago anual. Cuanto más creces, menos pagas por cada vivienda.
En Net2Rent llevamos veinte años trabajando con agencias de alquiler vacacional en España, muchas de ellas en Cataluña, y la normativa catalana la vivimos con ellas. Y sin comisión por reserva: la suscripción es fija según el número de alojamientos.
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Calcular mi precio →Preguntas frecuentes sobre los pisos turísticos en Cataluña en 2028
¿Qué pasa con los pisos turísticos de Cataluña en 2028?
En los 262 municipios del Decreto-ley 3/2023, los pisos turísticos que ya estaban habilitados tienen hasta noviembre de 2028 para conseguir una licencia urbanística de cinco años o cesar la actividad. El titular puede pedir una única prórroga de hasta cinco años más si acredita que el periodo transitorio no compensa la pérdida.
¿Se eliminó el tope de 10 pisos turísticos por cada 100 habitantes?
No. En diciembre de 2023 se anunció que se eliminaría y que los municipios bajarían a 140, pero el proyecto de ley que lo incluía decayó con la disolución del Parlament en 2024. El decreto-ley sigue vigente con 262 municipios y el tope de 10 por cada 100 habitantes.
¿Es constitucional el Decreto-ley 3/2023?
Sí. El Tribunal Constitucional desestimó el recurso contra el decreto en su sentencia de 13 de marzo de 2025. Consideró que no tiene efecto expropiatorio, entre otras razones por la moratoria de cinco años, y que respeta la autonomía municipal.
¿Barcelona va a mantener los pisos turísticos después de 2028?
No, según lo anunciado por el Ayuntamiento en junio de 2024: no permitirá que los algo más de 10.000 pisos turísticos actuales sigan cuando acabe el periodo transitorio, en noviembre de 2028. Es el escenario con el que conviene planificar.
¿Cómo sé si mi municipio está afectado?
Está en el anexo del Decreto-ley 3/2023, que incluye 262 municipios con mercado de vivienda tensionado o con más de cinco pisos turísticos por cada 100 habitantes. Después, pregunta al ayuntamiento si ha adaptado o está adaptando su planeamiento para conceder licencias.
¿Qué puede hacer una agencia con las viviendas que se quedan sin licencia?
Revisar con cada propietario si pedirá la prórroga, no abrir reservas más allá de la fecha de fin, estudiar si encaja otro modelo como el alquiler de temporada, que en Cataluña también está regulado, y concentrar la captación en municipios fuera de la lista o con planeamiento aprobado.
¿Se pueden dar de alta pisos turísticos nuevos en Cataluña?
En los 262 municipios, solo con licencia urbanística, y solo si el ayuntamiento ha adaptado su planeamiento y está por debajo de 10 pisos turísticos por cada 100 habitantes. Fuera de la lista se sigue el régimen general de la Generalitat y del propio municipio.
Si gestionas viviendas en Cataluña, tienes también la guía de la tasa turística en Cataluña, la de la tasa turística de Barcelona y la del registro de viajeros en los Mossos.
