INDICE:
El PMS que crece contigo.
Desde el 1 de julio de 2025, cualquier propietario o gestor que anuncie un alojamiento de corta duración en plataformas como Airbnb o Booking.com tiene la obligación de contar con un Número de Registro Único de Alquiler. Sin él, las plataformas pueden retirar los anuncios y bloquear la actividad.
En este artículo te explicamos qué es el Registro Único de Alquiler Vacacional, quién está obligado, cómo solicitarlo y qué deben tener en cuenta las agencias y gestores con varias propiedades para no tener sorpresas operativas.
1. ¿Qué es el Registro Único de Alquiler Vacacional?
El Registro Único de Arrendamientos es un sistema estatal que identifica los alojamientos turísticos y de temporada anunciados online en España. Fue aprobado mediante el Real Decreto 1312/2024 y responde al Reglamento europeo 2024/1028, que obliga a los estados miembros a garantizar la trazabilidad de la oferta de alquiler de corta duración.
Cada vivienda o habitación que se alquile de forma independiente recibe un Número de Registro Único de Alquiler (NRUA) — un código identificativo oficial que debe mostrarse en todos los anuncios publicados en plataformas digitales y en la propia web de reservas directas.
Importante: este registro no sustituye a la licencia turística autonómica. Convive con ella. Un gestor puede necesitar cumplir con ambos marcos normativos — el estatal y el autonómico — según la comunidad donde opere.
2. ¿A quién afecta y quién está exento?
Están obligados todos los propietarios y gestores que comercialicen online alojamientos de corta duración — ya sea la vivienda completa o por habitaciones, turístico o de temporada — en plataformas que permiten reservas y pagos online.
Quedan exentos:
- Hoteles, apartahoteles, moteles, pensiones y albergues
- Campings
- Alquileres de larga estancia
- Alojamientos que se promocionan exclusivamente por canales offline
- Un detalle importante para gestores: el alcance no se limita al alquiler vacacional clásico. También aplica a determinados alquileres de temporada. Conviene revisar cada unidad — tipología, duración y canal de venta — antes de asumir que no aplica.
3. Fechas clave
- 2 de enero de 2025 — Entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024
- 1 de julio de 2025 — Obligación efectiva: las plataformas deben verificar y mostrar el número de registro en los anuncios
- Febrero de cada año — Presentación del modelo informativo anual con la actividad del ejercicio anterior
⚠️ El cumplimiento no termina al obtener el número. Desde 2026 existe una obligación anual informativa sobre la actividad del año anterior que debe presentarse cada febrero. Si no la presentas aunque el alojamiento no haya tenido actividad, estás incumpliendo.
4. Qué información necesitas para solicitarlo
Antes de iniciar el trámite, conviene tener preparada esta documentación:
- Referencia catastral y dirección exacta del inmueble
- Código Registral Único (CRU)
- Número máximo de huéspedes
- Tipo de alquiler — turístico o de temporada
- Si alquilas vivienda completa o por habitaciones
- Licencia turística autonómica o número de registro autonómico, cuando sea exigible
Cada unidad que se alquile de forma independiente necesita su propio número. Si tienes 20 propiedades, necesitas 20 números. Si una misma vivienda se anuncia como turístico y como temporada simultáneamente, necesitas dos números distintos.
5. Cómo solicitar el Número de Registro Único paso a paso
- Accede a la sede electrónica del Colegio de Registradores — puedes hacerlo de forma presencial o telemática. Si optas por la vía online, identifícate con tu DNI electrónico o certificado digital. Si no estás dado de alta, primero deberás crear tu cuenta.
- Selecciona «Número de registro de alquiler» y luego «Solicitud de nuevo Número de Registro de Alquiler». Rellena el formulario con los datos del alojamiento.
- Obtén el número provisional — al enviar la solicitud, el sistema asigna un número temporal.
- Verificación y número definitivo — el Colegio revisa la documentación y, si todo es correcto, el número provisional pasa a definitivo.
- Añade el número en todas tus plataformas — Airbnb, Booking, Vrbo y cualquier otro canal donde tengas anuncios, así como en tu web de reservas directas.
El coste del trámite es de 27,05 € por solicitud, sin incluir impuestos adicionales. Puedes consultar el manual oficial del Colegio de Registradores para ver el proceso paso a paso.
6. Registro Único vs. licencia turística autonómica: no son lo mismo
Uno de los errores más frecuentes es pensar que tener la licencia o registro turístico autonómico equivale a haber cumplido con todo. No es así.
El Registro Único es un marco estatal de identificación y transmisión de datos. Las comunidades autónomas mantienen sus propias exigencias sobre actividad turística, habitabilidad, cupos, declaraciones responsables o licencias. En muchos casos, un gestor necesita cumplir con ambas capas normativas.
Algunas comunidades como Andalucía o Canarias han recurrido la norma, pero esto no suspende su aplicación. La obligación sigue vigente.
7. Para agencias y gestores: cómo gestionar esto con volumen
Si gestionas una cartera de 20, 50 o 100 propiedades, el Registro Único tiene un impacto operativo importante. No se trata solo de tramitar los números — se trata de mantener actualizado el cumplimiento en cada unidad, gestionar el reporte anual de actividad y asegurarse de que todos los anuncios muestran el número correcto en cada plataforma.
Además, el Registro Único no es la única obligación normativa. Según la comunidad autónoma donde operes, también debes cumplir con el registro de viajeros — enviando los datos de cada huésped a las autoridades competentes. En España hay tres sistemas según la ubicación:
- SES.Hospedajes — para la mayoría de comunidades autónomas
- Mossos d’Esquadra — para alojamientos en Cataluña
- Ertzaintza — para alojamientos en el País Vasco
Gestionar todo esto manualmente con volumen es inviable. La forma de absorber estos requisitos sin que frenen la operación es automatizar el proceso de recogida y envío de datos desde el propio sistema de gestión.
Net2Rent permite automatizar el envío de datos de viajeros a SES.Hospedajes, Mossos d’Esquadra y Ertzaintza directamente desde el PMS, integrado con el check-in online — el huésped introduce sus datos antes de llegar y el sistema los envía automáticamente a la autoridad competente sin intervención manual del equipo.
Si quieres ver cuánto te costaría para el número de propiedades que gestionas, puedes consultar el precio exacto aquí o explorar todas las funcionalidades en la página del PMS.
✅ ¿Gestionas varias propiedades y quieres automatizar el registro de viajeros y el check-in online? Consulta el precio de Net2Rent según tus unidades.
8. Preguntas frecuentes sobre el Registro Único de Alquiler
¿El Registro Único sustituye a la licencia turística autonómica?
No. Son obligaciones independientes. El Registro Único es un marco estatal y convive con los registros y licencias autonómicas. En la mayoría de casos necesitarás cumplir con ambos.
¿Necesito un número por cada propiedad?
Sí. Cada unidad que se alquile de forma independiente necesita su propio número. Si alquilas habitaciones por separado, cada habitación necesita el suyo.
¿El número de registro caduca?
El número no caduca, pero existe una obligación de presentar un modelo informativo anual cada febrero con la actividad del año anterior — aunque el alojamiento no haya tenido actividad.
¿Quieres entender mejor todas las obligaciones normativas que aplican a tu alojamiento? Lee también nuestra guía completa sobre registro de viajeros en España y sobre cómo funciona SES.Hospedajes.
