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📋 Nota: La normativa de pisos turísticos en Madrid está en constante evolución. Este artículo recoge el estado de la regulación a mayo de 2026, pero algunos aspectos pueden haber cambiado. Confirma siempre la información actualizada con tu gestor o asesor legal antes de tomar decisiones.
Madrid tiene más de 17.000 establecimientos turísticos — de los cuales el 92% son pisos turísticos. Y solo el 7% operan con licencia. Ese desequilibrio explica por qué la normativa sobre pisos turísticos en Madrid ha sido uno de los temas más debatidos del urbanismo español en los últimos años y por qué el marco regulatorio ha cambiado radicalmente con el Plan RESIDE.
En esta guía te explicamos qué se puede hacer y qué no, qué ha cambiado, qué requisitos son necesarios para operar legalmente y qué deben tener en cuenta especialmente las agencias y gestores con propiedades en Madrid.
1. El marco normativo: qué leyes regulan los pisos turísticos en Madrid
La regulación de los pisos turísticos en Madrid opera en dos niveles:
- Comunidad de Madrid: Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 27/2026, que regula los apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico (VUT) en toda la comunidad autónoma.
- Ayuntamiento de Madrid: el Plan RESIDE, aprobado definitivamente en agosto de 2025, que establece dónde y bajo qué condiciones se pueden conceder licencias de uso turístico en la ciudad.
💡 Importante: para operar legalmente como piso turístico en Madrid necesitas dos cosas diferentes — el certificado de idoneidad (CIVUT) de la Comunidad de Madrid y la licencia urbanística del Ayuntamiento. Sin ambas, no es legal operar. El CIVUT solo no es suficiente.
2. El Plan RESIDE: qué cambia y por qué importa
El Plan RESIDE, en vigor desde agosto de 2025, ha transformado completamente las reglas del juego para los pisos turísticos en Madrid. Su objetivo es proteger el uso residencial en los barrios del centro y ordenar la actividad turística fuera de los edificios residenciales.
Las medidas clave del Plan RESIDE son:
En el perímetro del centro histórico, no se conceden licencias para viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales — ni siquiera en planta baja. Los pisos turísticos solo pueden operar en edificios de uso íntegramente turístico o terciario.
Fuera del perímetro del centro histórico, los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales solo se autorizan si tienen acceso independiente en planta baja o primera planta.
En edificios residenciales no ubicados en calles comerciales, se pueden autorizar pisos turísticos si todo el inmueble se destina a esta actividad — pero solo durante 15 años, después de los cuales vuelve a uso residencial.
En edificios que no son de uso residencial — hoteles, edificios de oficinas reconvertidos, uso terciario — se admiten los pisos turísticos sin las limitaciones anteriores.
3. Requisitos para obtener la licencia de piso turístico en Madrid
Para operar legalmente como vivienda de uso turístico en Madrid necesitas cumplir los requisitos autonómicos y obtener la licencia municipal.
El proceso tiene dos fases:
Fase 1 — Certificado de idoneidad (CIVUT) de la Comunidad de Madrid
Lo emite un arquitecto o arquitecto técnico y acredita que la vivienda cumple los requisitos técnicos de la normativa autonómica:
- Acceso y ascensor independientes (cuando aplique)
- Amueblado y equipado para su uso inmediato
- Agua caliente, calefacción y refrigeración
- Botiquín de primeros auxilios
- Información de emergencias visible
- Seguro de responsabilidad civil
Fase 2 — Licencia urbanística del Ayuntamiento de Madrid
Es el trámite municipal que autoriza el uso turístico según el planeamiento urbanístico. Sin esta licencia no se puede operar — el CIVUT solo no es suficiente. El Ayuntamiento verifica que la vivienda cumple con el Plan RESIDE según su ubicación.
⚠️ Moratoria de licencias: el Ayuntamiento de Madrid suspendió la concesión de nuevas licencias en abril de 2024. Con la aprobación del Plan RESIDE en agosto de 2025, se han reanudado bajo las nuevas condiciones — pero la oferta legal sigue siendo muy limitada. De los más de 16.000 pisos turísticos en Madrid, solo unos 1.200-1.300 tienen licencia.
4. Aprobación de la comunidad de propietarios
Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios para destinar una vivienda al alquiler turístico. Se necesita:
- El voto favorable de al menos el 60% de los propietarios
- Que ese 60% represente también el 60% de las cuotas de participación
Sin esta aprobación previa, no se puede iniciar el trámite de licencia. Si una vivienda opera sin ella, la comunidad puede exigir la cesación inmediata de la actividad e interponer acciones judiciales.
5. Régimen sancionador: las multas por operar sin licencia
El Ayuntamiento de Madrid ha endurecido significativamente el régimen sancionador. Si una vivienda opera como turística sin licencia urbanística, el procedimiento es:
| Paso | Consecuencia |
|---|---|
| Primer aviso | Orden de cese y restablecimiento de la legalidad |
| Incumplimiento | Sanción de 30.001 € |
| Reincidencia | Segunda sanción de 60.001 € |
| Persistencia | Tercera sanción de 100.001 € |
| Comunidad de propietarios | Puede aplicar un recargo del 20% sobre gastos comunes |
6. Obligaciones operativas para pisos turísticos con licencia en Madrid
Si tienes licencia y operas legalmente, estas son las obligaciones continuas:
- Registro de viajeros — todos los huéspedes deben registrarse a través de SES.Hospedajes en las 24 horas siguientes a su llegada
- Declarar ingresos — los ingresos del alquiler turístico deben declararse en el IRPF como actividad económica
- Seguro de responsabilidad civil — obligatorio y vigente durante toda la actividad
- Normas de convivencia — los huéspedes deben conocer y aceptar expresamente las normas de la comunidad
- NRU visible — el número de registro debe aparecer en todos los anuncios en plataformas
7. Para agencias y gestores: lo que cambia en Madrid con el Plan RESIDE
Si gestionas una cartera de pisos turísticos en Madrid, el Plan RESIDE tiene implicaciones directas en tu negocio que van más allá de la normativa individual de cada propiedad.
Con el Plan RESIDE en vigor, es crítico saber qué propiedades de tu cartera tienen licencia válida, cuáles no y cuáles pueden regularizarse bajo las nuevas condiciones. Las propiedades sin licencia en el centro histórico tienen muy pocas opciones de regularización.
La aprobación comunitaria es ahora obligatoria para nuevas licencias. Como gestor, tienes que ser quien facilite ese proceso — explicar el modelo de gestión, comprometerte a minimizar molestias y formalizar el acuerdo por escrito.
Propiedades en el centro histórico que no pueden obtener licencia tienen dos alternativas: alquiler de temporada (sin licencia turística, regulado por la LAU) o alquiler de larga duración. Es importante tener esto bien definido para cada propiedad.
Con una cartera grande, el registro manual de cada huésped en SES.Hospedajes es inviable. Necesitas un sistema que lo automatice para cada propiedad — independientemente del volumen de entradas.
⚠️ Para agencias: operar propiedades sin licencia en Madrid no es solo un riesgo para el propietario — también expone a la agencia gestora a consecuencias legales y reputacionales. La responsabilidad de conocer el estado legal de cada propiedad que gestionas es tuya.
8. Cómo gestionar una cartera de pisos turísticos en Madrid desde un PMS
La complejidad normativa de Madrid — dos niveles de regulación, licencias municipales, registro de viajeros, declaración de ingresos — hace que gestionar una cartera sin un sistema centralizado sea cada vez más difícil.
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9. Preguntas frecuentes sobre pisos turísticos en Madrid
¿Se pueden tener pisos turísticos en Madrid capital?
Sí, pero con restricciones importantes. En el centro histórico solo en edificios íntegramente turísticos o terciarios. Fuera del centro, en edificios residenciales solo si tienen acceso independiente en planta baja o primera planta. En edificios completos dedicados al uso turístico, con licencia de 15 años.
¿Qué necesito para tener un piso turístico legal en Madrid?
Dos documentos: el certificado de idoneidad CIVUT de la Comunidad de Madrid y la licencia urbanística del Ayuntamiento de Madrid. Además, desde abril de 2025, la aprobación de la comunidad de propietarios con el 60% de los votos.
¿Qué pasa si opero un piso turístico sin licencia en Madrid?
El Ayuntamiento puede ordenar el cese inmediato de la actividad. Si no se acata, las sanciones empiezan en 30.001 € y pueden llegar a 100.001 € por reincidencia. Las multas son acumulativas.
¿Cuántos pisos turísticos tienen licencia en Madrid?
Aproximadamente 1.200-1.300 de los más de 16.000 que operan en la ciudad. El 92% de los establecimientos turísticos de Madrid son pisos turísticos, pero solo el 7% son legales.
¿El Plan RESIDE afecta a los pisos turísticos con licencia previa?
Las viviendas con licencia anterior al Plan RESIDE pueden seguir operando, siempre que cumplan la normativa sectorial vigente. Podrían estar sujetas a las medidas de control comunitario si se producen conflictos con la comunidad de propietarios.
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