Canarias tiene más de 60.000 viviendas vacacionales registradas — más plazas de alojamiento turístico en esa modalidad que población en las islas de Fuerteventura y La Palma juntas. Ese crecimiento acelerado ha llevado al Parlamento Canario a aprobar en diciembre de 2025 la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, una de las normativas más completas y exigentes de España en este ámbito.
Si tienes una vivienda vacacional en Canarias o gestionas alojamientos en las islas, esta ley te afecta directamente. En este artículo te explicamos qué cambia, qué requisitos aplican ahora y qué deben tener en cuenta especialmente las agencias y gestores con varias propiedades.
1. ¿Qué es la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas de Canarias?
La Ley 6/2025, aprobada el 10 de diciembre de 2025 y en vigor desde el día siguiente a su publicación en el BOC, regula el uso turístico de viviendas en todo el archipiélago canario. Sustituye al Decreto 113/2015 y establece un marco mucho más exigente, con tres objetivos principales:
- Proteger el acceso a la vivienda habitual — especialmente en islas con alta presión turística
- Ordenar el crecimiento del alquiler vacacional mediante planificación urbanística municipal
- Garantizar la sostenibilidad social, ambiental y económica del modelo turístico canario
La ley no prohíbe el alquiler vacacional, pero impone límites cuantitativos, requisitos técnicos y un sistema de autorizaciones temporales que cambia de raíz la forma de operar.
2. Los cambios principales que introduce la nueva ley
2.1 Límite del 10% de viviendas vacacionales por municipio
Como regla general, el 90% de las viviendas de un municipio deben destinarse a uso residencial. Solo el 10% puede habilitarse para uso turístico. En las llamadas islas verdes — El Hierro, La Gomera y La Palma — ese margen sube al 20%, dado su menor presión turística y sus necesidades de dinamización económica.
Los ayuntamientos pueden modificar estos porcentajes mediante planeamiento urbanístico, pero siempre justificado mediante un estudio de capacidad de carga.
2.2 Antigüedad mínima de 10 años
Las viviendas de nueva construcción no podrán destinarse al alquiler vacacional hasta que hayan transcurrido 10 años desde su construcción (5 años en las islas verdes y municipios de reto demográfico). El objetivo es que las nuevas viviendas cumplan primero su función residencial antes de poder explotarse turísticamente.
2.3 Declaración responsable con vigencia de 5 años
Hasta ahora, la habilitación para alquilar una vivienda turísticamente era indefinida. Con la nueva ley, la declaración responsable tiene una vigencia máxima de 5 años (10 años en las islas verdes y municipios de reto demográfico). Al vencimiento hay que presentar una nueva declaración y acreditar que se siguen cumpliendo todos los requisitos y que la zona sigue permitiendo ese uso.
2.4 Prohibición en viviendas de protección oficial y zonas tensionadas
Las viviendas de protección oficial (VPO) no pueden destinarse al uso turístico en ningún caso. Tampoco se pueden autorizar nuevas habilitaciones en zonas declaradas como mercado residencial tensionado.
2.5 Más poder para los ayuntamientos
Son los ayuntamientos quienes deben establecer, mediante planeamiento urbanístico, qué zonas admiten el uso turístico de viviendas y en qué condiciones. Sin habilitación expresa del planeamiento municipal, no se puede operar.
3. Requisitos para una vivienda vacacional en Canarias
Además de los requisitos urbanísticos, las viviendas deben cumplir una serie de condiciones técnicas y de habitabilidad:
- Superficie mínima de 35 m² útiles — aunque se admiten viviendas de 25 m² si cuentan con equipamientos compensatorios como piscina, parking, certificación energética clase A o B, entre otros
- Dos baños si la capacidad supera 4 personas; tres baños si supera 8
- Eficiencia energética — calificación mínima F para edificaciones anteriores a 2007 y D para las posteriores
- Accesibilidad conforme a la normativa vigente en el momento de presentar la declaración responsable
- Sistema de agua caliente sanitaria con al menos un 70% de generación mediante energías renovables (90% en edificaciones posteriores a 2007)
- Refrigeración con eficiencia energética mínima A o equivalente
⚠️ Atención: estos son los requisitos técnicos transitorios hasta que se apruebe el reglamento de desarrollo de la ley. El reglamento definitivo podrá establecer clasificaciones y categorías con requisitos distintos.
4. Cómo registrar una vivienda turística en Canarias
El proceso de habilitación para el uso turístico de una vivienda en Canarias sigue este esquema bajo la nueva ley:
- Verificar que el planeamiento municipal lo permite — el ayuntamiento debe haber habilitado expresamente el uso turístico en la zona donde se ubica la vivienda
- Comprobar que la vivienda cumple todos los requisitos — antigüedad, superficie, eficiencia energética, accesibilidad, etc.
- Presentar la declaración responsable ante el Cabildo Insular — con la documentación técnica y urbanística que acredite el cumplimiento de la normativa
- Obtener el número de registro en el Registro General Turístico de Canarias — obligatorio para publicar en cualquier plataforma online
- Incluir el número de registro en todos los anuncios — Airbnb, Booking, web propia, cualquier canal de venta
5. El régimen transitorio: qué pasa con las viviendas ya habilitadas
Si ya tenías una vivienda vacacional habilitada al amparo del Decreto 113/2015, la nueva ley establece un régimen transitorio con varias opciones:
5.1 Declaración de uso turístico consolidado
Si eres propietario y titular de la declaración responsable, puedes optar — en el plazo de 5 años desde la entrada en vigor de la ley — por la declaración de uso turístico consolidado. Esto te permite continuar la actividad sin límite temporal, pero la vivienda queda vinculada exclusivamente al uso turístico y no podrá transmitirse con ese derecho.
5.2 Régimen de transición de 5 años
Quienes no opten por la consolidación pueden continuar operando durante 5 años adicionales desde la entrada en vigor. Si acreditan perjuicio económico real, pueden solicitar una prórroga de hasta 5 años más — máximo 10 años en total.
5.3 Ampliación hasta 20 años
Existe una opción excepcional de ampliar la habilitación hasta 20 años si a cambio se pone en arrendamiento de larga duración una vivienda deshabitada de calidad y superficie equivalente en el mismo municipio.
6. Para agencias y gestores: el impacto operativo de la nueva ley
Si gestionas una cartera de viviendas vacacionales en Canarias, la nueva ley tiene implicaciones operativas importantes que van más allá de tramitar los registros.
Cada propiedad tiene que analizarse individualmente: verificar si está en una zona habilitada por el planeamiento municipal, comprobar su antigüedad, revisar los requisitos técnicos y gestionar la declaración responsable antes de que expire. Con 20 o 50 propiedades, ese proceso requiere organización y seguimiento sistemático.
Además, el registro de viajeros sigue siendo obligatorio para todas las propiedades — enviando los datos de cada huésped a las autoridades competentes. En Canarias, ese envío se realiza a través de SES.Hospedajes.
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7. Preguntas frecuentes sobre la vivienda vacacional en Canarias
¿Puedo seguir alquilando mi vivienda vacacional si ya estaba registrada antes de la nueva ley?
Sí, durante un periodo transitorio de 5 años. Si optas por la declaración de uso turístico consolidado en ese plazo, puedes continuar sin limitación temporal. Si no, al cabo de 5 años deberás cesar la actividad salvo que el planeamiento municipal habilite expresamente ese uso.
¿Cuánto tiempo tarda en caducar la nueva declaración responsable?
La declaración responsable tiene una vigencia de 5 años (10 años en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico). Al vencimiento hay que presentar una nueva declaración si se cumplen todos los requisitos y la zona sigue siendo apta.
¿Qué pasa si alquilo sin registro o fuera de una zona habilitada?
La ley tipifica como infracción grave continuar con el uso turístico una vez extinguido el título habilitante, con multas de entre 15.000 y 150.000 euros. Las plataformas también pueden retirar los anuncios si no cuentan con número de registro válido.
¿Quieres entender mejor el marco normativo general del alquiler vacacional en España? Lee también nuestra guía sobre normativa del alquiler vacacional en 2026 y cómo funciona el registro de viajeros obligatorio en España.
