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El PMS que crece contigo.
Net2Rent es un PMS con channel manager para agencias y gestores de alquiler vacacional, no una empresa de gestión ni una gestoría. No gestionamos alojamientos: damos la herramienta a quien los gestiona. En este artículo comparamos todos los modelos, incluidos aquellos en los que un software no es lo que necesitas.
Sábado de julio, once de la mañana. Hay cuatro entradas a la misma hora en cuatro pisos distintos. La limpieza del tercero va con retraso, un huésped escribe por Airbnb porque no encuentra el portal y otro pregunta por Booking si puede dejar las maletas antes. Mientras contestas, entra una reserva para agosto en unas fechas que ya estaban vendidas en otro portal.
No es mala suerte. Es lo que pasa cuando la forma de trabajar que servía con dos pisos se sigue usando con ocho.
Tarde o temprano llega la pregunta de fondo, tengas dos apartamentos o doscientos: ¿lo llevo yo, lo delego o lo llevo yo pero con herramientas? La respuesta depende menos de tus ganas que del número de unidades que tienes entre manos.
Aquí tienes qué tareas incluye la gestión, cuánto cuesta cada modelo con números concretos (y una calculadora para hacer los tuyos) y qué cambia exactamente cuando pasas de cinco alojamientos a cincuenta.
1. Qué incluye realmente la gestión
Gestionar un alquiler vacacional no es publicar el anuncio y responder mensajes. Son seis bloques de trabajo que ocurren a la vez:
01
Reservas y disponibilidad
Calendarios, precios, sincronización entre canales y prevención de sobreventas.
02
Comunicación con huéspedes
Consultas previas, instrucciones de llegada, atención durante la estancia e incidencias.
03
Check-in y check-out
Registro de viajeros, entrega de llaves, guía de bienvenida e inspección posterior.
04
Limpieza y mantenimiento
Coordinación entre reservas, suministros, reparaciones y revisiones periódicas.
05
Fiscalidad y normativa
Licencias turísticas, partes de viajeros, facturación y declaración de ingresos.
06
Distribución y marketing
Anuncios en Airbnb, Booking.com o Vrbo, gestión de reseñas y fotografía.
Con un alojamiento, esto se lleva con tiempo y orden. Con diez, notas que algo se te escapa. Con cincuenta y sin sistemas, tienes un equipo desbordado y errores constantes.
El multiplicador que nadie calcula. 20 alojamientos en dos portales son 40 calendarios que tienen que decir lo mismo. Si añades un tercer portal, 60. Cada bloque de trabajo de la lista se multiplica igual.
2. Los cuatro modelos de gestión
Casi todas las guías hablan de tres. En la práctica hay un cuarto, el mixto, y es el más habitual.
Gestión directa por el propietario
Ahorras comisiones, pero pagas con tu tiempo: atender huéspedes, ajustar precios, coordinar limpiezas y resolver incidencias es trabajo diario. Es el modelo que peor escala.
Te encaja si tienes uno o dos alojamientos, vives cerca y quieres control total.
No te encaja si los mensajes de los huéspedes ya te llegan en horario de trabajo y no puedes contestarlos.
Delegar en una empresa de gestión
Una agencia asume la operativa a cambio de una comisión sobre los ingresos, habitualmente entre el 15% y el 30%. Si ya administras propiedades de terceros, esto no te aplica: la empresa de gestión eres tú.
Te encaja si eres propietario, tienes pocas unidades y no quieres implicarte en el día a día.
No te encaja si quieres decidir precios y ocupación tú mismo, o si la comisión se come la rentabilidad que buscabas.
Gestión propia con software
Es lo que hacen la mayoría de agencias y gestores profesionales. Mantienes el control de precios, ocupación y experiencia del huésped, pero automatizas lo repetitivo: sincronización de calendarios, mensajes, partes de viajeros, facturación y liquidaciones a propietarios.
Te encaja si gestionas diez alojamientos o más, propios o de terceros, y quieres crecer sin contratar a una persona por cada diez pisos nuevos.
No te encaja si tienes dos o tres pisos en un par de portales: con los extranets de cada portal y un calendario sincronizado te apañas.
El modelo mixto
Externalizas limpieza, mantenimiento y atención presencial, y llevas el resto con software. Es lo que hace casi cualquier agencia en crecimiento que todavía no tiene equipo para todo. Funciona bien siempre que todos los proveedores miren el mismo calendario: si la empresa de limpieza se entera de las reservas por WhatsApp, el problema solo ha cambiado de sitio.
3. Cuánto cuesta cada modelo: los números
Casi ningún artículo del sector pone cifras, y es lo primero que quieres saber. Vamos con un ejemplo concreto: una cartera de 20 alojamientos que factura una media de 15.000 € al año cada uno, es decir, 300.000 € brutos anuales.
| Modelo | Coste anual | Quién hace el trabajo |
|---|---|---|
| Empresa de gestión al 20% | 60.000 € | La agencia. Tú no tocas nada. |
| Gestión propia con software | Unos 1.740 € de plataforma, más tu equipo | Tú o tu equipo, con la parte repetitiva automatizada. |
| Modelo mixto | Plataforma más servicios sueltos de limpieza y check-in | Repartido, según lo que externalices. |
La cifra de la plataforma es la de Net2Rent: el plan Advanced, con PMS, channel manager, check-in online y envío de partes, sale por unos 145 € al mes para 20 alojamientos con pago anual (precio de octubre de 2026).
Aun así, la comparación justa no es 60.000 € contra 1.740 €, y sería deshonesto plantearla así. La agencia hace el trabajo; el software solo te lo pone fácil. Para comparar de verdad tienes que sumar el coste de la persona que hace la operativa, que con 20 unidades suele ser una jornada completa.
Sumando ese salario, la diferencia sigue siendo grande a partir de cierto volumen. Y hay un detalle que pesa más que el ahorro: con gestión propia los propietarios son tus clientes, no los de otro. Ese es el activo real de una agencia. Haz el número con tu cartera:
CALCULADORA
¿Cuánto se lleva la gestión de tu cartera?
60.000 € al año
sobre 300.000 € de facturación bruta, unos 3.000 € por alojamiento
Ver el precio para mis alojamientos →
Cálculo orientativo sobre facturación bruta. No incluye limpieza ni otros servicios que suelen cobrarse aparte.
4. Pros y contras de cada opción
| Modelo | A favor | En contra |
|---|---|---|
| Gestión directa | Cero comisiones y control absoluto | Dedicación diaria y muy difícil de escalar |
| Empresa de gestión | Te olvidas de la operativa | Comisiones altas, menos control y calidad variable |
| Gestión propia con software | Sin comisiones externas, control total y escalable | Cuota mensual y unas semanas de puesta en marcha |
| Modelo mixto | Flexibilidad y costes controlados | Hay que coordinar a varios proveedores |
5. Qué cambia al pasar de 5 a 50 alojamientos
Esta es la parte que decide de verdad qué modelo te conviene. El salto no es lineal: hay dos puntos de inflexión bastante claros.
Hasta 5 alojamientos: todavía no lo necesitas
Te apañas con organización: un calendario sincronizado entre portales y buena mano con los huéspedes. Vendemos software, así que lo cómodo sería decirte que siempre compensa. Aquí no: el esfuerzo de implantar un sistema es mayor que lo que te ahorra.
Entre 10 y 20: el primer punto de inflexión
Llegan las entradas simultáneas, los calendarios que se descuadran y un Excel paralelo para las liquidaciones. Contratas a la primera persona y descubres que buena parte de su jornada se va en tareas administrativas. Es el momento en el que un PMS deja de ser un gasto y pasa a ser lo que sostiene el crecimiento.
De 50 en adelante: la operativa manual es el freno
Los síntomas se repiten en casi todas las agencias que llegan aquí sin haber escalado sus sistemas:
- El equipo dedica más horas a administrar que a captar propiedades nuevas.
- Los errores en los partes de viajeros y en la facturación crecen con el volumen.
- Las liquidaciones a propietarios se retrasan o salen con fallos.
- Sincronizar canales a mano deja de ser viable.
- La experiencia del huésped se resiente porque no queda tiempo para cuidarla.
Las agencias que superan este punto son las que centralizaron la operativa antes de necesitarlo, no después. Si ya tienes sistema pero se te ha quedado corto, tenemos una guía sobre cuándo compensa cambiar de PMS y cómo migrar sin perder reservas.
6. Qué debe tener el software si gestionas volumen
A partir de diez propiedades, el software de alquiler vacacional pasa a ser la herramienta central del negocio. Estos son los seis criterios que más pesan cuando lo eliges:
Channel manager integrado
Dentro del PMS, no como herramienta aparte. Por qué importa tanto, en PMS y channel manager: por separado o todo en uno.
Check-in online
El huésped se registra desde el móvil antes de llegar y sus datos quedan listos para el parte. Cómo funciona el check-in online.
Partes de viajeros automáticos
Envío a SES.Hospedajes con los datos del check-in, sin volver a teclearlos. Con volumen, hacerlo a mano es asumir riesgo de sanción.
Facturación y liquidaciones
Facturas por reserva con el IVA correcto y liquidaciones a propietarios sin pasar por Excel. Cómo cerrar las liquidaciones.
Motor de reservas propio
Reservas directas desde tu web, sin comisión de portal. Qué es un motor de reservas.
Cómo escala el precio
Pregunta qué pagarás a 20, 50 y 100 unidades, y si hay comisión por reserva además de la cuota. Muchos precios «desde» son para un solo piso.
7. Cómo lo hacemos en Net2Rent
Net2Rent es un PMS con el channel manager dentro, pensado para gestores profesionales que administran desde diez hasta cientos de unidades. La reserva que entra por Booking, Airbnb o Vrbo es la misma que se asigna a limpieza, la que genera el parte de viajeros y la que aparece en la liquidación del propietario.
NET2RENT EN 30 SEGUNDOS
20 años
trabajando con agencias de alquiler vacacional en España
5,0
de valoración en Capterra y Software Advice
+20
canales por API y más de 60 por iCal
0 %
de comisión por reserva: cuota fija según alojamientos
Soporte cercano, migración acompañada y tu precio exacto según cuántos alojamientos gestionas.
En Net2Rent llevamos veinte años trabajando con agencias de alquiler vacacional en España, y muchas llegan justo en el tramo de los 10 a 20 pisos, con el Excel de liquidaciones a punto de romperse. Y sin comisión por reserva: la suscripción es fija según el número de alojamientos. Puedes ver todo lo que cubre en la página del PMS para alquiler vacacional.
¿Cuánto te costaría gestionar tu cartera con Net2Rent?
Dinos cuántos alojamientos gestionas y verás el coste exacto de la plataforma para tu volumen, con el channel manager incluido. Gratuito, inmediato y sin compromiso.
Calcular mi precio →Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra una empresa de gestión de apartamentos turísticos?
Las comisiones habituales van del 15% al 30% de los ingresos, y algunas empresas trabajan con tarifas fijas mensuales. El precio depende del nivel de servicio, la ubicación, el tamaño del alojamiento y el número de propiedades. Cuanto más integral es la gestión, mayor es la tarifa.
¿Qué diferencia hay entre una agencia y un software de gestión?
Una agencia hace el trabajo y cobra una comisión sobre tus ingresos. Un software te da las herramientas para hacerlo tú de forma automatizada, con una cuota fija. No son excluyentes: la mayoría de agencias profesionales usan software para gestionar las propiedades que administran.
¿Qué es un PMS y en qué se diferencia de un channel manager?
El channel manager sincroniza disponibilidad y precios entre plataformas. El PMS es el sistema central que gestiona toda la operativa: reservas, huéspedes, facturación, limpieza y partes de viajeros. Lo ideal es tener los dos en una sola herramienta y no como dos productos que hay que conectar. Lo explicamos en qué es un PMS.
¿A partir de cuántas propiedades compensa un PMS?
Con menos de cinco, normalmente no compensa. Entre diez y veinte se nota el ahorro de tiempo y se reducen los errores. Con más de veinte deja de ser una opción: sin un sistema central, la operativa manual se convierte en el freno principal para seguir creciendo.
¿Puedo gestionar propiedades en varias zonas con un solo software?
Sí. Lo importante es que todas las propiedades estén en la misma cuenta, con sus propietarios, tarifas y canales, y que compruebes antes de contratar qué normativa y qué registro de viajeros aplica a cada zona de tu cartera.
¿Cómo se gestionan las liquidaciones a los propietarios?
La agencia rinde cuentas periódicamente a cada propietario: ingresos generados, gastos y comisión de gestión. Hecho a mano en Excel es de las tareas que más tiempo consume y donde más errores aparecen al crecer. Un PMS con módulo de liquidaciones las calcula a partir de las reservas reales.
¿Qué es la gestión integral de apartamentos turísticos?
Es el modelo en el que una empresa asume todo: publicación del anuncio, atención al huésped, limpieza, mantenimiento y gestión fiscal. Es el servicio más completo y también el más caro para el propietario, con comisiones en la parte alta de la horquilla.
Si ya tienes claro que necesitas herramientas, te pueden servir la comparativa de software de alquiler vacacional, qué busca realmente una agencia en un PMS y la guía para captar propietarios.
