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El PMS que crece contigo.
ℹ️ Net2Rent es un PMS con channel manager para agencias de alquiler vacacional. No somos una gestoría ni una asesoría fiscal: lo que contamos aquí sobre modelos e impuestos sirve para que sepas qué preguntar y cuándo. La última palabra la tiene tu asesor.
Último domingo de octubre. El último huésped de la temporada deja las llaves en el buzón, el equipo de limpieza hace la última salida y en la oficina alguien dice la frase de todos los años: «Bueno, ya está».
No está. Para los huéspedes la temporada ha terminado. Para la agencia empieza la parte que nadie ve: cuadrar lo que han pagado los portales con lo que se ha liquidado, explicar a cada propietario cómo ha ido su vivienda, decidir qué propiedades siguen el año que viene, abrir los calendarios de 2027 y llegar a enero con los datos que pide Hacienda.
Con cinco viviendas, todo eso cabe en un par de tardes. Con cincuenta, es un proyecto de varias semanas. Y si se hace mal, no se nota en noviembre: se nota en marzo, cuando un propietario se ha ido a otra agencia, las primeras reservas de Semana Santa han entrado con tarifas viejas y el modelo informativo de enero se ha presentado con prisas.
Esta guía ordena el cierre en el orden en que conviene hacerlo, con lo que ha cambiado este año (que no es poco) y una prueba de un minuto para ver cuánto te falta.
En resumen. El cierre de temporada de una agencia de alquiler vacacional tiene cinco bloques: cerrar las cuentas (liquidación final, fianzas y reclamaciones), informar a cada propietario, revisar la cartera y los contratos, preparar viviendas y calendarios de 2027, y adelantar el papeleo de enero (el modelo 179 se presenta del 1 al 31 de enero). En 2026 hay que vigilar además el IVA del 10% previsto desde el 1 de diciembre, que aún está pendiente de convalidación.
PRUEBA DE UN MINUTO
¿Cuánto te falta para cerrar la temporada?
¿Cuántas viviendas gestionas?
Marca lo que ya tienes hecho:
1. Cierra las cuentas antes que nada
Las cuentas van primero por una razón sencilla: es lo único que empeora con el tiempo. En octubre todavía recuerdas por qué una reserva se canceló a medias o quién rompió la cafetera de la vivienda 14. En enero, no.
Cuadra los pagos de los portales con las reservas
Cada portal paga con su calendario y sus descuentos. Antes de la liquidación final, comprueba que cada reserva de la temporada tiene su cobro y que cada cobro tiene su reserva. Sin esto: liquidas al propietario una reserva que el portal aún no te ha pagado, o una que te pagó con una penalización que no has descontado.
Cierra fianzas y reclamaciones de daños
Devuelve las fianzas pendientes y revisa las reclamaciones abiertas en cada portal. Cada plataforma fija su propio plazo para reclamar daños: compruébalo hoy en su centro de ayuda, no en diciembre. Sin esto: el arreglo lo acaba pagando el propietario o tu comisión.
Envía la liquidación final con el mismo criterio que el resto del año
Si durante la temporada has calculado tu comisión sobre el neto, la última liquidación también. Cambiar de criterio en la última es la forma más rápida de que un propietario empiece a desconfiar de todas las anteriores.
Si las liquidaciones son el cuello de botella de tu oficina, en la guía de liquidaciones a propietarios tienes el método de cierre en cinco pasos y los errores que más discusiones generan.
2. Manda a cada propietario su informe de temporada
La liquidación dice cuánto dinero ha recibido el propietario. El informe le explica por qué. Y noviembre es justo el mes en que otras agencias llaman a su puerta y en que él decide si el año que viene sigue contigo.
Un propietario que no recibe nada compara su vivienda con lo que le cuenta un vecino que «la tiene llena todo el verano». Un propietario que recibe un informe claro compara con datos. No hace falta que sea largo; tiene que contestar las preguntas que se va a hacer de todas formas:
¿Cuánto se ha alquilado?
Noches ocupadas, ocupación por mes y estancia media. Mejor comparado con la temporada anterior de esa misma vivienda.
¿De dónde ha salido el dinero?
Ingresos brutos por canal, comisiones de cada portal, tu comisión y el neto final. Que cuadre al céntimo con las liquidaciones.
¿Qué ha pasado en la vivienda?
Incidencias, reparaciones, valoraciones de los huéspedes y lo que se repite en las reseñas.
¿Qué propones para el año que viene?
Una o dos recomendaciones concretas: renovar el sofá, cambiar fotos, ajustar la estancia mínima de junio.
El último bloque es el que más pesa. Un informe que solo mira atrás es un extracto bancario. Uno que propone algo demuestra que alguien ha pensado en su vivienda, y eso es exactamente lo que el propietario paga cuando paga tu comisión. Si quieres usar estos informes también para conseguir viviendas nuevas, lo contamos en la guía para captar propietarios.
3. Revisa la cartera y los contratos
Con la temporada recién terminada tienes algo que no tendrás en ningún otro momento del año: los números de cada vivienda frescos y el recuerdo de lo que ha costado gestionarla. Es el momento de decidir, vivienda por vivienda, si sigue.
No todas las viviendas rentan lo mismo para la agencia. Hay pisos que facturan bien y no dan guerra, y pisos que facturan lo justo y se comen horas de oficina, de limpieza y de llamadas del propietario. Con 50 viviendas, tener cinco del segundo tipo se nota en las cuentas de todo el año.
Renueva sin dudar si la vivienda ha facturado según lo previsto, las reseñas son buenas y el propietario acepta tus recomendaciones aunque le cuesten dinero.
Plantéate dejarla si se repiten las incidencias que el propietario no quiere arreglar, si te pide justificar cada gasto pequeño o si la vivienda genera reseñas que perjudican a las demás de tu cartera en los portales.
Revisa también los contratos: fechas de renovación, preaviso para no renovar y si la comisión o el umbral de reparaciones sin autorización siguen teniendo sentido. Si un propietario quiere irse, lo que importa es qué pasa con las reservas ya confirmadas para el año que viene. En la guía del contrato de gestión tienes las cláusulas que evitan ese conflicto y una plantilla descargable.
4. Prepara las viviendas en temporada baja
En agosto nadie tiene tiempo de cambiar un grifo que gotea. En noviembre, sí. Haz una revisión de cada vivienda con la misma lista para todas, para que lo que se revise no dependa de quién vaya:
Mantenimiento
Lo que se arregló con un apaño durante la temporada, electrodomésticos, calefacción antes del frío, humedades.
Inventario y llaves
Menaje, ropa de cama, copias de llaves. Si usas cajas o cerraduras con código, es buen momento para cambiarlos.
Fotos y descripciones
Si ha cambiado algo en la vivienda, el anuncio tiene que cambiar también. Google Vacation Rentals, por ejemplo, recomienda ocho fotos o más.
Las fotos merecen un minuto más. Un anuncio que muestra un sofá que ya no existe acaba en una reseña que dice «no es como en las fotos», y esa reseña se queda ahí todo el año. Los requisitos de fotos de Google los tienes detallados en la guía de Google Vacation Rentals.
5. Carga tarifas y abre los calendarios de 2027
Las primeras reservas del año que viene entran antes de lo que parece, y entran con la tarifa que haya cargada en ese momento. Si en diciembre todavía tienes los precios de este año, las reservas tempranas de verano se van a cerrar con ellos.
El orden que funciona es este: primero decides tarifas, estancias mínimas y condiciones de cancelación para 2027; después las cargas en un solo sitio; y por último abres el calendario en todos los portales a la vez. Abrirlo antes en un portal que en otro tiene una consecuencia concreta: el portal que abre primero se queda las reservas tempranas, normalmente el que más comisión te cobra.
Con volumen, este paso es donde más errores se cuelan. 50 viviendas en dos portales son 100 calendarios, y cada uno tiene que llevar la misma tarifa, el mismo mínimo y las mismas fechas bloqueadas para el propietario. Si los gestionas a mano o por iCal, revisa la conexión de cada vivienda después de cargar los cambios. Si tienes channel manager, es el momento de comprobar que todas las viviendas están bien mapeadas antes de que llegue la primera reserva.
Y aprovecha para mirar cuántas reservas de esta temporada vinieron de tu web. Si fueron pocas, la temporada baja es cuando se prepara eso: en la guía del motor de reservas tienes una calculadora para ver cuánto te cuesta en comisiones no tenerlas.
6. Lo que llega con el año nuevo: modelo 179, IVA y registro único
Este es el bloque que más ha cambiado en 2026. Hay una obligación que sigue, una que puede llegar en diciembre y una que ha desaparecido.
El modelo 179 se presenta en enero
El modelo 179 es la declaración informativa anual de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos. Desde enero de 2024 se presenta una vez al año, del 1 al 31 de enero, con los datos del año anterior (Orden HAC/612/2021, modificada por la Orden HFP/188/2023). No es un impuesto: es información que recibe Hacienda.
Lo presentan quienes intermedian entre el propietario y el huésped, y Hacienda ha respondido en consultas que una entidad que gestiona el alquiler directamente en nombre de los propietarios está obligada. Si es tu caso, confírmalo con tu asesoría. Lo que interesa aquí es qué datos pide por cada cesión: quién es el titular de la vivienda, su referencia catastral, el número de días, el importe que ha recibido el propietario, la fecha de inicio y el número del contrato por el que intermedias.
Todo eso es más fácil de reunir ahora, con la temporada recién cerrada, que el 28 de enero. Sobre todo la referencia catastral y el número de contrato de cada vivienda, que no siempre están donde deberían.
El IVA del 10%, pendiente de convalidación
⚠️ Situación a 21 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE del 7 de octubre) establece que desde el 1 de diciembre de 2026 los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos con un mismo huésped dejan de estar exentos de IVA y pasan al 10%. Es la segunda versión: la primera, el Real Decreto-ley 26/2026, se derogó el 2 de octubre al no convalidarse. Esta tiene que convalidarla la Diputación Permanente del Congreso, previsiblemente a principios de noviembre.
Para el cierre de temporada esto significa una cosa práctica: las tarifas de 2027 que cargues ahora pueden tener que llevar IVA. Prepara los dos escenarios, habla con tu asesor sobre cómo tratar las reservas que se hacen antes del 1 de diciembre para estancias posteriores, y no cambies precios publicados hasta saber si el decreto sigue en pie. Lo actualizamos en el artículo sobre la subida del IVA en pisos turísticos.
El depósito de febrero en el Registro ya no se presenta
Si tenías apuntado en el calendario el depósito anual de arrendamientos de corta duración en el Registro de la Propiedad, el del pasado febrero, puedes borrarlo. El Tribunal Supremo anuló el registro único de arrendamientos en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo (publicada en el BOE del 8 de junio), y con él desaparecen el número de registro único (NRUA) y la declaración anual. Siguen vigentes los registros autonómicos de viviendas turísticas y la ventanilla única digital para el intercambio de datos con las plataformas.
Para el resto de la fiscalidad de la agencia (IVA de tu comisión, retenciones, facturación a propietarios) tienes la guía de fiscalidad para agencias.
7. Qué cambia cuando no son cinco viviendas sino cincuenta
Nada de lo anterior es difícil. Lo difícil es hacerlo cincuenta veces sin que se escape nada. Con 50 viviendas, el cierre son 50 liquidaciones finales, 50 informes, 50 revisiones de mantenimiento, 100 calendarios si estás en dos portales y 50 fichas de datos para el modelo 179.
Lo que funciona en agencias de ese tamaño es tratar el cierre como un proyecto con fechas internas, no como algo que se va haciendo:
| Fecha interna | Qué tiene que estar hecho |
|---|---|
| 15 de noviembre | Liquidaciones finales, fianzas y reclamaciones cerradas |
| 30 de noviembre | Informes enviados y decisión de renovación de cada vivienda |
| 15 de diciembre | Tarifas de 2027 cargadas y calendarios abiertos en todos los portales |
| 10 de enero | Datos del modelo 179 entregados a la asesoría |
Las fechas son orientativas; lo importante es que existan y que cada bloque tenga un responsable. Y que las revisiones se agrupen por zona o por propietario, no por orden alfabético: diez viviendas del mismo edificio se revisan en una mañana.
8. Cuándo no necesitas todo esto
Si gestionas menos de diez viviendas, esta guía te sirve como lista, pero no necesitas convertir el cierre en un proyecto. Una hoja de cálculo bien llevada y dos tardes bastan. Vendemos software, así que lo cómodo sería decirte que siempre compensa. No es verdad.
Tampoco aplica igual si trabajas en un destino sin temporada baja, como Canarias o una gran ciudad. Ahí no hay un mes en que todo se pare: el cierre se convierte en un cierre de año, y los mismos bloques se reparten entre noviembre y enero sin dejar de atender reservas.
Y si tus contratos de gestión son de cesión de explotación (pagas al propietario una renta fija), el informe de temporada pierde peso frente a la revisión de la cartera: lo que te juegas es si cada vivienda te ha salido rentable a ti.
9. Cómo encaja Net2Rent en el cierre
La mitad de los pasos de esta guía consisten en sacar los mismos datos de varios sitios y hacer que cuadren: reservas de cada portal, cobros, liquidaciones, calendarios. Cuando todo eso vive en un mismo sistema, el cierre deja de ser una búsqueda y pasa a ser una revisión. En Net2Rent las liquidaciones se calculan con el mismo criterio para todas las viviendas, y las tarifas y los calendarios de 2027 se cargan una vez y llegan a todos los portales conectados a la vez.
El plan Advanced, que incluye channel manager, check-in online y envío de partes de viajeros, cuesta 145 € al mes con 20 alojamientos y 245 € al mes con 50, con pago anual. Cuanto más creces, menos pagas por cada vivienda.
En Net2Rent llevamos veinte años trabajando con agencias de alquiler vacacional en España, y el cierre de temporada es de los momentos en que más se nota tener la operativa ordenada. Y sin comisión por reserva: la suscripción es fija según el número de alojamientos.
¿Quieres empezar 2027 con toda la cartera en un mismo sistema?
Dinos cuántos alojamientos gestionas y verás el coste exacto de la plataforma para tu volumen, con channel manager incluido. Gratuito, inmediato y sin compromiso.
Calcular mi precio →Preguntas frecuentes sobre el cierre de temporada
¿Cuándo empieza el cierre de temporada en una agencia de alquiler vacacional?
En los destinos de sol y playa, con la última salida de octubre. Lo ideal es empezar por las cuentas esa misma semana, dejar los informes y la revisión de la cartera para noviembre y tener los calendarios de 2027 abiertos antes de mediados de diciembre.
¿Qué debe incluir el informe de temporada para el propietario?
Ocupación y noches alquiladas, ingresos brutos por canal, comisiones de los portales y de la agencia, el neto final cuadrado con las liquidaciones, las incidencias de la temporada y una o dos recomendaciones concretas para el año siguiente.
¿Las agencias de alquiler vacacional tienen que presentar el modelo 179?
Lo presentan quienes intermedian entre el propietario y el huésped, y Hacienda ha considerado obligada a la entidad que gestiona el alquiler en nombre de los propietarios. Se presenta del 1 al 31 de enero con los datos del año anterior. Confirma tu caso con tu asesoría.
¿Hay que presentar en febrero el depósito de arrendamientos en el Registro de la Propiedad?
No. El Tribunal Supremo anuló el registro único de arrendamientos en la sentencia 620/2026, de 19 de mayo, y con él el número de registro único (NRUA) y la declaración anual de febrero. Los registros autonómicos de viviendas turísticas siguen vigentes.
¿Se aplica ya el IVA del 10% al alquiler turístico?
A 21 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 lo prevé desde el 1 de diciembre de 2026 para estancias de 30 noches o menos con un mismo huésped, pero tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, previsiblemente a principios de noviembre.
¿Cuándo hay que abrir el calendario del año siguiente?
Cuando las tarifas, estancias mínimas y condiciones del año nuevo ya estén decididas y cargadas, y en todos los portales a la vez. Abrirlo antes en uno que en otro hace que las reservas tempranas se concentren en el portal que abre primero.
¿Es buen momento para cambiar de PMS?
Sí, si el cambio está planificado. En temporada baja hay menos reservas en curso que migrar y más tiempo para formar al equipo, y empiezas el año nuevo con los datos ya en el sistema nuevo. Lo explicamos en la guía para cambiar de PMS sin perder reservas.
Si te interesa ordenar la operativa de la agencia, tienes la guía de liquidaciones a propietarios, la de gestión de alquiler vacacional y la de cómo cambiar de PMS sin perder reservas.
